중도금집단대출 거의 막히고 분양보증 어려워
건설사들 사업자금 못구해 분양 줄줄이 연기
10대 건설사 절반이 올들어 자체사업 '0'건
23일 한 건설사 관계자는 "금융권의 대출규제로 건설사 자체 자금으로 사업을 해 나가야 하는 상황이다"라면서 "대출 보증을 안해주는 게 사실상 후분양이 시작된 것 아니냐"라고 토로했다.
■후분양제 돌입하나
중도금 대출 보증 등이 거절되면서 건설사들이 자체 자금으로 공사해야하는 상황에 몰리고 있기 때문에 사실상 후분양에 돌입했다는 지적이다. 후분양제는 아파트 준공 80% 단계에서 입주자를 모집하는 제도다. 건설 중에 분양을 해 건설자금을 미리 조달하던 기존 선분양제와 달리 후분양을 진행하면 그만큼 건설사에 부담이 늘고 금융비용이 증가한다. 후분양 시점까지 이자비용, 건설원가 및 물가상승분 등이 소비자에게 그대로 전가되고 입주시에 단기간 내 과도한 자금 부담으로 실수요자의 입주기회를 박탈하는 역효과를 초래할 수 있다. 건설사의 자금조달이 어려워진 현재 상황이 후분양제와 다를바 없는 셈이라는 것. 금융당국이 가계부채 관리를 위해 주택담보대출에 대한 규제에 집중하면서 건설사 사업비 대출이 막혔다. 중도금 집단대출 뿐 아니라 PF 대출, 사업비 대출, 이주비 대출이 모두 어려운 상황으로 건설사 스스로 사업비를 감내해야 하는 처지에 놓인 것이다.
HUG는 지난해 하반기부터 9억원 이상 분양 아파트에 대해 중도금 집단대출 보증을 중단했다. 1인당 보증건수도 최대 2건으로 제한했고 수도권 6억원, 지방 3억원의 보증 한도를 신설했다. 지난달에는 분양가 적정성을 검토해 평균 분양가가 인근 아파트의 110%를 초과할 경우 HUG가 분양 보증을 거절키로 했다.
HUG 관계자는 "주택시장 침체가 오면 HUG에 심각한 손실을 가져올 수 있다"면서 "HUG가 금융위기 당시 유사한 상황을 경험한 바 있어 이를 선제적으로 대응하기 위함"이라고 설명했다.
■대출규제.보증심사 강화에 자체사업 중단
실제 자금을 구하지 못한 일부 건설사들의 자체사업은 올스톱 됐다. 자체사업이란 건설사가 사업 시행자가 돼 땅을 매입하고 아파트를 짓는 것을 말한다. 지난해 1.4분기만해도 총 17건에 달하던 자체사업은 올해 같은기간 고작 6건에 불과한 것으로 나타났다. 자체사업은 지난해 2.4분기에는 36건, 3.4분기에는 39건, 4.4분기에는 50건에 달했다. 지난 분기에 비해 올해 자체사업 건수가 10분의 1수준으로 떨어진 것은 금융당국의 중도금 대출 규제와 HUG의 보증 심사 강화 때문이라는 지적이다.
사업비 대출이 막히고 HUG 보증을 받기 어려워지면서 건설사들이 자체사업은 엄두도 못내고 있는 실정이다. 실제 올해 자체사업을 한 건도 런칭하지 못한 건설사가 10대 건설사 중 절반에 달한다. 신용등급이 상대적으로 높은 10대 건설사도 타격이 큰 상황으로 중견건설사는 이보다 훨씬 상황이 좋지 않을 것으로 추정된다.
자체 사업이 런칭이 안되면 공급이 줄어들게 돼 건설 산업의 침체기가 오며 고용효과가 큰 건설 산업의 위축은 내수경기 침체를 불러일으킬 수 있다.
업계 관계자는 "자체 사업을 진행 하려고 해도 정부, 금융당국의 대출 보증이 이뤄지고 있지 않아 쉽지 않다"면서 "계속 건설사 자금이 나가야 하기 때문에 굳이 자체사업을 할 필요성을 못 느낀다"고 말했다.
true@fnnews.com 김아름 기자
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