반포현대 부담금 후폭풍.. 인근시세 반영한 산정방식
종료시점 주택가액이 변수 고가 아파트 근처는 손해
초과이익환수제가 부활한 이후 첫 적용 사업장인 서울 반포현대아파트의 재건축 부담금 예정액이 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 산정됐다. 조합이 최초 제출한 조합원 1인당 850만원에 비해 무려 15배가 늘어났다. 이 같은 격차에 대해 전문가들은 종료시점 주택가격 산정방식을 원인으로 지적하고, 기준을 명확히 해야 한다고 입을 모은다.
■고가 아파트 근처는 손해
16일 업게에 따르면 서초구청이 통보한 재건축 부담금의 타당성 논란이 이어지고 있다. 조합이 서초구의 요구를 보완해 제출한 재건축 부담금(7157만2000원)과 비교해도 배 가까이 격차가 나기 때문이다.
재건축 부담금은 종료시점 주택가액에 개시시점 주택가액과 정상주택가격상승분, 개발비용을 차감해 결정된다. 변수가 된 부분은 종료시점 주택가액이다.
재건축 부담금 매뉴얼에 따르면 조합원분의 종료시점 주택가액은 예정액 산정시점의 인근 시세에 종료시점까지 가격상승률(개시시점부터 예정액 산정시점까지의 아파트 매매가격지수 연평균 상승률)을 보정해 추정토록 했다. 인근 아파트의 현 시세가 높을 수록 재건축 부담금이 커질 수 있다는 얘기다.
실제 반포현대는 당초 초고가 아파트인 '반포센트럴푸르지오써밋'을 시세 산정에서 제외했다가 서초구청의 요구로 다시 포함했다. 조합 측이 제시한 1인당 재건축 부담금이 850만원에서 7157만원으로 늘어난 이유다.
조합 측은 반포센트럴푸르지오써밋과 반포현대를 같은 선상에서 비교한다는 것은 무리가 있다는 시각이다. 특히 개별 아파트의 재건축 부담금에 인근 아파트 시세가 반영되는 것이 맞느냐에 대해서도 문제를 제기한다.
■부과 이후에도 논란 불가피
정상주택가격 상승분에 대해서도 의문부호가 달린다. 정상가격 상승분의 경우 종료시점 주택가액에서 차감을 하기 때문이다. 조합 측이 상승분을 낮게 잡든, 지방자치단체가 높게 잡든 그만큼 차감을 하기 때문에 반포현대와 같이 큰 차이를 만들지는 않는다.
KB국민은행 WM스타자문단 곽종규 변호사는 "법에 정해진 산식대로 계산을 하는데 이렇게 차이가 난다는 것은 이해가 가지 않는다"면서 "양측이 자신들에게 유리한 방식대로 계산을 한 것 같은데 또다른 논란을 막으려면 정확한 산정 기준을 내놔야 한다"고 지적했다.
재건축 부담금이 부과될 경우에도 논란은 불가피할 전망이다. 예상액을 놓고 조합과 지자체 간의 시각차가 여실히 드러난 상황에서 향후 주택가격 상승률이 저조해 부담금 규모가 축소되더라도 폭에 대해서는 이견이 예상된다.
김덕례 주택산업연구원 도시.금융연구실장은 "서초구청이 예상한 것보다 주택가격 상승률이 저조할 경우 과잉추정이 되는 셈"이라며 "부과시점에 주택가격 변동에 대한 시각차가 클 경우 조합원과 지자체 간에 갈등이 생길 소지도 있다"고 설명했다.
cynical73@fnnews.com 김병덕 기자
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