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1주택자 자녀교육 목적땐 규제지역 신규대출 허용

가계대출 규제 세부사항 
전세보증금 반환용도 땐 LTV 한도까지 대출 가능

[파이낸셜뉴스 최경식 기자]
지난 13일 이전까지 주택매매계약금을 낸 사람은 이전 규정에 의해 대출을 받을 수 있다. 또한 1주택자가 자녀 교육 목적으로 규제지역에 주택을 추가 매수하거나 근무지를 이전할 때 신규 주택담보대출이 허용되며, 1주택자가 전세보증금 반환 용도면 LTV 한도까지 대출이 가능하다.

■13일 전 주택매매계약금 지불시 이전 규정 적용
은행연합회가 19일 내놓은 '가계대출 규제 강화 관련 세부지침 Q&A'에 따르면 부동산 대책 발표일(13일)까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 신뢰 보호 원칙에 따라 이전 규정을 적용한다. 계약서를 작성하지 않았더라도 13일 전에 계약금을 매도인에게 지불한 것이 확인될 경우 이전 규정을 적용한다. 다만 13일 이전에 주택매매계약을 체결했지만 계약금 납부를 그 이후에 했다면 새로운 규제가 적용된다. 대책 발표일 이전에 기존 주택담보 생활안정자금 대출을 신청하면 연간 대출한도(1억원)가 적용되지 않는다.

또한 13일까지 모집 공고된 재건축·재개발 사업장은 이전 규정을 적용, 분양받은 사람의 중도금·잔금대출을 취급할 수 있고, 해당 재건축조합이 14일이나 그 전에 이주비 대출 취급기관(은행)을 선정해 은행에 통보했다면, 그 전에 이미 '대출금액 신청접수'는 완료된 것으로 간주해 이전 규정으로 이주비 대출을 취급할 수 있다. 전매기준일인 부동산거래 신고필증상 신청 일자가 14일 이후라도 13일 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 준 사실도 증명했다면 이전기준 적용이 가능하다.

■1주택자, 자녀 교육.근무지 이전 등 목적 2주택 허용
1주택 보유자가 자녀 교육을 위해 규제지역에 주택을 추가 매수하는 과정에서 발생하는 신규 주택담보대출은 예외적으로 허용된다. 1주택자는 1주택 세대를 의미하며, 부모봉양 부분에서 '60세 이상 부모'는 두 부모 모두 60세 이상인 경우를 말한다. '타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입'이란 의미도 현재 부모가 거주하는 곳에서 새로운 곳으로 대출 취급 3개월 이내에 전입하는 요건이다.

1주택자가 처분을 조건으로 신규 주택대출을 받으려면, 2년 내 기존 보유주택을 처분하고 규제지역 내 주택에 대출을 받은 이후 1개월 이내에 입주하겠다는 약정을 해야 한다. 다만 처분조건부로 대출을 받은 세대가 대출을 상환하더라도 2년 이내 기존 주택을 처분하지 않을 경우 중대 약정 위반으로 간주돼 향후 3년간 주택대출을 이용할 수 없게 된다.

반대로 1주택자가 기존 주택을 보유한 상태로 신규 주택 취득 목적의 대출을 받기 위해선 규제 지역에 있는 공시가격 9억원 이하 주택에 가족이 거주해야 하는 사유를 인정 받고, 기존 주택과 신규 취득 주택에 각각 가족이 거주하겠다는 약정을 체결해야 한다.

■전세보증금 반환 용도 1주택자도 LTV 한도 대출
1주택자라도 전세보증금 반환 용도면 기존 주택을 담보로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출받을 수 있다. 은행 등 금융회사 여신심사위원회가 승인하면, 기존 주택을 담보로 한 생활안전자금이라도 1억원 넘게 대출받는 것이 가능하다. 다주택자가 주택 담보로 받을 수 있는 생활안정자금은 신규로 집을 사는 것이 아니라 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출을 말한다.


1주택자는 임대를 주던 주택에 본인이 들어가거나 새로운 전입자와 계약하면서 기존 세입자에게 보증금을 반환하는 목적일 경우 1억원을 넘어도 LTV·DTI 한도 내에서 대출받을 수 있다. 임대를 내놓은 집이 공시가격 9억원 초과인 고가주택이면, 본인이 해당 주택에 전입할 때만 임차보증금 반환용으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 다만 고가주택이라도 불가피한 사유(해외근무 등)로 입주가 곤란하면, 이를 명확히 입증 하면 임차보증금 반환용으로 1억원 넘게 대출받는 것이 가능하다.

kschoi@fnnews.com 최경식 기자