사업절차 간소 미니 재건축
마구잡이식 개발 가능성
투기세력 유입 경계해야
6일 업계에 따르면 소규모 주택 정비사업 시행시 나타날 수 있는 부작용 중 하나는 '난개발'이다.
소규모주택 정비사업에는 총 3가지 유형이 있다. 특히 '자율주택정비사업'은 노후화된 단독주택 등의 주인 2명 이상이 주민합의체를 만들면, 건축협정 등의 방법으로 공동주택을 새로 지을 수 있다. 그만큼 다른 도시정비사업보다 이해관계자가 적다보니 마구잡이식 개발 가능성이 높다는 지적이다.
전영진 부동산 평생교육원 '구루핀' 기획대표는 "사업절차가 덜 복잡하다보니 난개발이 일어나면, 도시 분위기와 조화되지 않는 '나홀로 아파트'가 나올 수 있다"고 말했다.
여기에 '주민참여형' 방식으로 이뤄지는 소규모 주택 정비사업이 자칫 투기꾼들에게 악용될 수 있는만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.
전 대표는 "앞서 이뤄진 재개발. 재건축 사업을 보면, 개발 가능 지역에 '신축 쪼개기' 등의 투기세력이 유입되곤 했다"면서 "투기세력을 사전에 차단할 수 있는 대책이 마련돼야 한다"고 강조했다.
반면 노후 주거지에 거주하는 주민들이 직접 아이디어를 내 '개발주체'가 될 수 있다는 긍정적인 부분도 있다. 특히 접도율 등 일반 도시정비사업 요건과 맞지 않아 노후 주거지인데도 불구하고 개발이 더뎠던 지역에 거주하는 주민들의 삶의 질은 크게 개선될 것으로 보인다.
가장 문제가 됐던 '자금 조달부분'을 정부의 공공지원을 통해 일정부분 해결했다는 점도 이 정비사업의 장점 중 하나다. 국토부는 소규모주택 정비사업 활성화를 위해 통합지원센터를 설립하고 사업성 분석과 주민합의체 구성 상담, 건축사 및 시공사 선정 지원, 이주비 융자 등 모든 절차를 원스톱으로 제공할 예정이다.
국토부는 이 사업에 따른 일반분양분 매입을 지원하기 위해 '소규모 정비 임대리츠'를 설립하고, 매각 사업주체에게 용적률 완화와 융자지원 혜택도 제공할 계획이다. 사업 규모가 작아(1만㎡ 미만) 일반분양분이 많지 않았던 소규모주택 정비사업의 단점을 보완한 것이다.
중소 시공사의 적극적인 참여를 유도하기 위해 총 사업비의 50%까지 연 1.5% 저금리로 융자금이 지원되고 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증서 발급기준도 완화된다.
전 대표는 "그간 낙후된 구도심을 정비하기 위한 사업은 서울시장을 비롯한 관(官)의 의지에 의해 진행됐다면 앞으로의 구도심 정비는 주민제안에 의해 소규모로 진행되는 분위기"라면서 "이제는 주민들의 의지에 의해 낙후된 주거환경 복원 사업을 할 수 있고, 기금이 사용될 수도 있다는 점에서 긍정적으로 보인다"고 설명했다.
윤지영 기자
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