양도세 중과, 재건축규제 강화, 보유세 인상, 채권입찰제 도입등
규제 도입도 모두 같아.. 2006년때 집값 급등세도 똑같을지 주목
집값 상승세가 주춤하고 있다. 주택시장 안정을 위해 쏟아낸 규제가 효과를 발휘하고 있다. 지금의 주택시장이 노무현정부 당시인 2005년, 2006년과 닮았다는 분석이 나온다. 이에따라 향후 주택시장 흐름도 과거와 같은 방향으로 흘러갈지, 아니면 전혀 다른 움직임을 보일지에 대해 관심이 모아지고 있다.
정부는 이달부터 다주택자에 대한 양도소득세를 기본세율에 10~20%포인트 높였으며, 앞서 올해 1월부터 재건축시장 안정을 위해 초과이익환수제를 부활시켰다. 특히 최근 주택보유세 인상을 위해 조세재정개혁특위를 출범시키고 개선안 마련에 들어갔다. 서울과 수도권 등지의 신규 분양시장에서 '로또 아파트' 논란이 일자 채권입찰제 도입 목소리가 높아지고 있다.
이 같은 규제는 이미 노무현정부 후반기에 쏟아져 나온 대책들이어서 향후 집값 흐름이 어떻게 달라질지 관심이 모아진다.
■다주택자 양도세 중과로 거래 끊겨
8일 업계에 따르면 2주택 이상 다주택자는 이달부터 주택을 거래할때 주택수에 따라 양도소득세를 기본세율(6~42%)에 10~20%P를 더 내야 한다. 이 때문에 시장에서는 이달부터 주택거래가 사실상 끊길 것으로 내다보고 있다.
다주택자 양도세 중과는 지난 2004년과 2006년에 나온 정책이다. 2003년 서울 아파트값이 연평균 10.18% 오르자 정부는 2004년 1월부터 3주택자에 양도세를 일괄 60% 부과했다. 다주택자가 되지 말라는 경고였다. 2004년 아파트값 변동률이 -1.02%를 기록한 후 2005년 다시 9.08% 오르자 2006년에는 2주택자에게도 일괄 50%로 올려 적용했다. 2006년 18만2299건이던 거래량은 이듬해 8만8448건으로 급감했다.
■개발이익환수제 2006년 헌법재판소행
올해부터 재건축 관리처분인가 신청을 하는 단지들은 초과이익환수제를 적용받아 개발로 얻은 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다. 이 또한 2006년 3·30대책으로 개발이익환수제가 도입되고, 그해 9월부터 2012년까지 시행됐다. 이후 지난해 말까지 한시적으로 적용을 유예받았다.
재건축 사업장은 추진위원회 구성부터 입주 시까지 오른 집값에서 인근 지역의 정상주택 가격상승분과 공사비, 조합운영비 등을 제외한 초과이익에 대해 3000만원부터 누진율을 적용, 최대 50%까지 내야 한다. 과거에도 이 제도는 헌법재판소까지 갔었다.
현재 재건축 시장은 파는 사람도, 사는 사람도 없다. 일부 단지에서 급매물이 나올 뿐 거래로 이어지지 않고 있다.
■민간택지에 채권입찰제 도입(?)
채권입찰제도 마찬가지다. 서울과 수도권 일부에서 신규분양 아파트가 주변 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 나오면서 당첨 시 수억원의 차익이 발생하는 '로또 분양' 지적이 제기됐고, 이를 보완하자는 취지다.
채권입찰제는 아파트 청약 시 분양가에 매입할 채권액수를 사전에 정해놓고, 채권액을 많이 써내는 사람에게 당첨권을 주는 제도다. 2006년 성남 판교신도시에서 분양된 아파트 등 일부 공공택지에서 분양된 아파트에 적용됐으나 글로벌 금융위기와 주택시장 침체기를 거치며 2013년 5월 폐지됐다.
당시에는 공공택지에서 분양되는 아파트에 적용돼 당첨 후 예상되는 일부 차익을 국가가 환수했지만 재건축 단지에서 분양되는 일반분양 물량은 공공택지에서 공급되는 아파트와 달라 도입이 쉽지 않다.
■실거래신고로 거래세, 종부세 강화
보유세 강화 조치도 노무현정부 당시의 규제 흐름과 같다. 정부는 오는 9일 조세재정개혁특위를 출범시켜 보유세를 올리는 방안을 검토한다. 보유세 강화를 위해 공정시장가액비율을 높이거나 종합부동산세율을 상향 조정하는 것 등이 주요 검토대상이 될 전망이다.
공정시장가액비율은 재산세와 종합부동산세를 계산할 때 기준이 되는 과세표준으로, 현재 재산세는 시세의 60%, 종부세는 80% 수준이다.
2005년에도 8·31대책으로 부동산 거래 시 실거래가격으로 신고토록 함으로써 과표를 사실상 상향 조정했다. 또 종합부동산세를 인별과세에서 가구별합산과세로 바꾸고, 기준금액도 9억원에서 6억원으로 낮춰 거래세와 보유세가 급격하게 올랐었다.
■시장 상황 같은데 집값 흐름도 같을까
노무현정부 당시 쏟아져 나온 규제들은 주택시장을 춤추게 만들었다. 2001년 19.33%, 2002년 30.79%, 2003년 10.18%에 달하던 서울의 집값 상승률은 2004년 1월 3주택자에 양도세율 60%를 적용하면서 같은달 0.30% 내렸고, 2005년 1월까지 계속 하락세였다. 2004년에만 한해 동안 1.02%의 하락률을 기록했다.
그뿐이었다. 2005년 2월부터 집값은 다시 상승세를 탔다. 실거래가 신고제 도입, 보유세 상향 조정 등을 포함한 8·31대책도 약발이 두 달을 가지 못했다. 2005년 집값은 9.08% 올랐고, 2006년에도 재건축 초과이익환수제를 부활시키는 등 강력한 규제책이 잇따랐지만 소용이 없었다. 그해 서울의 집값은 평균 24.11% 급등했다.
지금의 주택시장 규제도 2005년, 2006년과 판박이 수준이다. 부동산업계 전문가는 "2007년까지 무섭게 오르던 집값은 글로벌 금융위기와 호황기에 늘어난 주택공급이 입주를 시작하면서 상승세를 멈췄다"며 "현재는 서울의 경우 주택공급이 부족하고, 수도권은 공급이 많아 향후 어떤 흐름을 보일지 가늠하기 힘들다"고 말했다.
kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자
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