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[요동치는 전세]고삐 풀린 서울 아파트 전셋값…세입자 주거안정은?

서울 아파트 전셋값 4년 만에 최대 상승…전세시장 '불안' 계약갱신청구권과 전월세 상한제 조기 도입 가능성 높아 재산권 침해와 단기간 임대료 급상승 문제 '넘어야 할 산'

[요동치는 전세]고삐 풀린 서울 아파트 전셋값…세입자 주거안정은?
【서울=뉴시스】 이윤청 기자 = 서울 송파구의 한 부동산상가. 2019.11.07. radiohead@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 최근 서울 아파트 전셋값이 들썩이면서 세입자 주거안정 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 이른바 '로또 청약'을 기다리는 대기 수요와 초강력 대출규제를 담은 12·16 부동산 대책 발표로 집을 사려던 매수 대기자들이 전세로 돌아서면서 전셋값 불안 조짐이 나타나고 있기 때문이다.

서울 아파트 전셋값 오름세가 4년 1개월 만에 최대 상승했다. 한국감정원의 12월 셋째 주(16일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값이 전주에 비해서 0.18% 상승하면서 2015년 11월 이후 가장 큰 오름세를 보였다.

지역별로 ▲서초구(0.16%→0.27%) ▲강남구(0.43%→0.51%) ▲송파구(0.13%→0.30%) ▲강동구(0.10%→0.16%) ▲양천구(0.38%→0.43%) 등이 상승했다. 특히 강남구는 56개월(2015년 4월13일 기준)만에 가장 큰 오름세를 나타냈다.

12·16대책으로 고가 주택 주택담보대출이 차단됐고, 보유세 부담이 증가하면서 전셋값 상승 압력이 점점 커지는 양상이다. 전세 매물 감소에 따른 전세난도 우려된다. 정부가 15억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출을 금지하고, 투기지역이나 투기과열지구에 있는 시가 9억원을 초과한 주택 담보대출의 경우 LTV(주택담보대출비율)를 현행 40%에서 20%로 낮추면서 집주인들이 주택 매매 대신 전셋집에 눌러 앉을 가능성이 높다.

1주택자 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제 요건 가운데 2년 이상 실거주가 의무화되면서 세(稅) 부담을 피하기 위해 거주 기간을 채우려는 집주인들이 늘어나면서 전세 매물을 줄어들 것으로 보인다. 또 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담으로 집주인들이 전셋값 인상에 나설 가능성도 배제할 수 없다.

분양가 상한제로 전세 수요가 늘어난 상황에서 특목고·자사고 폐지안 등 교육 정책과 대출이 막힌 매수 대기자까지 전세시장으로 몰리면서 전셋값 상승으로 계속될 것이라는 분석이다. 세입자 주거 안정대책이 필요한 이유이기도 하다.

주택시장에선 세입자의 주거 안정을 위한 문재인 정부의 공약 사항이었던 '계약갱신 청구권'과 '전월세 상한제' 도입이 앞당겨질 수 있다는 게 중론이다. 다만, 집주인 재산권 침해와 도입 초기 전셋값 상승 등 부작용을 우려하는 의견도 만만치 않다.

계약갱신청구권은 전월세 계약 만료 때 세입자가 요구하면 한 차례 계약을 연장할 수 있도록 한 조치다. 집주인은 특별한 사유가 없는 한 계약 연장을 거부할 수 없어 전세기간이 2년에서 4년으로 늘어난다. 임대료 인상률도 연 5% 이내로 제한하는 전월세 상한제도 연동한다는 게 정부의 방침이다. 집주인이 임대료를 과도하게 올려 계약 연장을 거부하는 꼼수를 막기 위해서다.

국토부는 지난 6월 '제2차 장기 주거종합계획(2013∼2022년) 수정계획'에 따라 내년 이후 임대주택 등록 의무화를 단계적으로 추진하고, 계약갱신청구권 및 전월세 상한제를 도입하겠다고 밝힌 바 있다.

또 지난 9월 법무부는 더불어민주당과 사법 개혁 당정협의를 통해 전월세 자동연장 계약기간을 늘리는 내용이 담긴 주택임대차 보호법을 추진키로 했다. 당시 국민 주거와 관련된 주요 사항을 결정하는 국토부가 빠진 채 이같이 결정되면서 주택시장의 영향 등이 제대로 고려되지 못했다는 지적이 나왔다.

현재 국회에는 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입 등을 담은 주택임대차보호법 개정안은 소관 상임위인 법제사법위원회에 계류 중이다. 재산권 침해와 단기간 임대료 급상승 등을 문제 삼는 야당 반대로 통과 여부는 불투명하다.


전문가들은 부동산 규제 강화와 세입자 보호 방안이 맞물리면 전·월세 물량이 줄어들 수 있다고 우려한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입의 경우 세입자의 주거 안정성 보장이라는 취지에 공감하지만, 임대인에 대한 인센티브 없이 규제가 늘어나게 되면 전·월세 물량이 줄어들 수밖에 없다"고 지적했다.

권 교수는 "공급자 우위인 시장에서 이 같은 제도가 도입될 경우 미리 전세가를 올리는 임대인이 늘어날 수 있다"며 "재산권 침해 등 우려되는 문제점에 대한 사전 검토와 해결방안 등 부작용을 최소화할 수 있는 대책도 병행돼야 한다"고 덧붙였다.

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