(서울=뉴스1) 국종환 기자,김희준 기자 = 서울시가 전방위적인 공급 압박에 그동안 고수해온 35층 규제를 양보할지 관심이 쏠린다. 다만 층수 규제를 대폭 완화할 경우엔 집값을 다시 자극할 수 있어 일부 지역에 한해 제한적으로 허용될 것이란 전망이 나온다. 정부가 공공 재건축을 강조하고 있는 만큼 공공관리형 전제를 달 경우에만 층수를 완화하는 방식이다.
29일 관련 업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등이 참여한 주택 공급확대 TF는 주거지역 용적률을 높이고 층수 규제를 푸는 방안을 검토하고 있다. 문제는 용적률을 높여도 서울시가 박원순 시장 시절인 2014년부터 일반주거지역 아파트의 경우 일조권과 조망권 보장을 이유로 35층을 넘지 못하게 규정하고 있다는 점이다. 주거지역 용적률을 300% 이상으로 완화해도 서울시가 35층 제한을 유지하면 대량 공급이 어렵다.
실제 2014년 이후 지어진 아파트 층수는 평균 23층 수준이다. 50층 초고층 재건축을 계획했던 개포1차현대아파트, 잠실 미성크로바, 대치우성1차 등은 모두 최고 층수가 35층에 묶였다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "높이와 용적률을 동시에 완화하면 집값을 낮출 수 있고 분양가상한제하에서도 공급을 확대할 수 있다"고 말했다.
그러나 층수 규제를 풀면 강남 재건축 위주로 가격 상승을 부추길 우려가 있다. 일각에선 정부가 공공재건축을 강조하고 있는 만큼 공공관리형을 전제로 할 경우에만 일부 지역에 한해 제한적으로 허용될 것으로 예상한다.
즉 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH) 등이 사업 주체로 참여하고 용적률을 상향 조정해 입주민의 일정 이익을 보장하는 대신 일정 부분은 공공이 환수하고 임대주택 물량을 늘리는 방식이다. 층수를 50층 가까이 허용하면 그동안 35층 제한에 막혔던 대치동 은마와 잠실 주공5단지 등 재건축에도 탄력이 붙을 수 있다.
정부가 규제를 완화한다고 하더라도 강남 재건축 조합에서 이를 수용할지는 미지수다. 공공이 관여해 사업을 좌지우지할 가능성이 있고, 용적률을 높이더라도 임대물량을 과도하게 책정하면 사업성이 낮아진다는 우려 때문이다. 정부가 앞서 내놓은 공공재개발 방식을 공공재건축에도 적용하면, 조합원 물량을 제외한 50％ 이상을 공적임대로 공급해야 한다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "민간이 아닌 공공이 주도하는 사업방식에 대해 조합은 반감을 가질 수 있다"며 "임대주택이 늘면 집값이 떨어진다는 인식으로 강남 재건축 조합원들이 반기지 않을 것"이라고 내다봤다. 이어 "오히려 사업성이 낮은 사업장이나 강북 위주로 재건축이 활성화될 것"이라고 덧붙였다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "재건축 사업은 결국 수익성의 문제"라며 "임대주택 증가로 수입이 줄어든다면 규제 완화 등으로 비용을 낮출 수 있는 인센티브 등이 제시돼야 그나마 설득할 수 있을 것"이라고 했다.
전문가들은 현재 유동성이 풍부하기 때문에 집값 상승은 불가피한 만큼 단기간의 시장 불안은 감수해야 한다고 조언했다.
한편 한국은행이 29일 발표한 ‘2020년 7월 소비자동향조사’ 주요 지수 중 세부 항목인 주택가격전망지수는 최근 집값 폭등세 영향을 받아 큰 폭으로 상승했다. 이달 125로 전월 대비 13포인트(p) 올라 지난해 12월(125) 이후 최고치로 뛰어올랐다. 사상 최고 기록이었던 2018년 9월 128에 이어 두 번째로 높다. 한은은 “서울 아파트 등을 중심으로 집값이 지속 오른 영향을 받은 것으로 보인다"고 전했다.
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