"재건축 꿈꾸다 억대 양도세 폭탄? 대체주택 취득 시기 제대로 알아야!"[김규성의 택스토리]

신규 아파트 분양 가격이 오르면서 전국 아파트 분양권 거래량이 증가하고 있다. 사진은 5일 서울 시내 아파트 밀집 지역. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 경기 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 이른바 '수도권 1기 신도시'의 첫 재건축 단지를 선정하는 선도지구 공모에 15만3000가구가 지원했다고 한다. 지난달 말 마감된 공모 결과다. 총 선정 규모의 약 6배에 달한다. 집값 상승 기대감도 컸겠지만 재건축을 통해 더 나은 주거 환경에서 살고 싶은 욕구가 그만큼 강하다는 의미다.

이처럼 재건축·재개발 기대감은 높지만 추진 절차는 복잡하다. 정부가 정비 사업의 속도를 높이기 위해 재정·행정 지원을 하는 '선도지구' 카드를 꺼낼 정도다. 기간도 예상보다 길어지는 경우가 많다. 이 과정에서 대체 주택 취득 시기를 잘못 선택하면 나중에 이를 매도할 때 양도소득세 폭탄을 맞기도 한다. 재건축·재개발 지역 거주자들은 세금 제도가 복잡하다는 것도 미리 알고 준비해야 한다.

대체주택 샀지만…억대 양도세 낸 경우도

재개발·재건축사업은 구역 지정, 재개발·재건축 조합 설립 인가, 사업 시행 인가, 조합원 분양 신청, 관리처분계획인가를 거친 후 종합원 분양 및 동·호수 추첨과 일반 분양에 들어간다.

재개발 지구 등의 거주자들은 사업이 본격화되면 거주할 주택, 대체주택을 매입하게 된다. 다만 이 경우, 취득 시기를 잘못 선택해서 억대의 양도소득세를 부과 받는 경우가 있어 주의해야 한다.

재개발 사업이 진행 중이던 A주택에 거주하고 있는 김 모씨는 재개발조합 설립 인가가 나자 사업이 본궤도에 올랐다고 판단하고 B주택을 샀다. 김씨가 B주택을 5억원에 산 때는 2021년 3월이었다. 이후 재개발 사업이 종료됐다. 김 씨는 재개발된 A주택(신축)에 들어가면서 올 2월 대체주택이었던 B주택을 10억원에 팔았다. 대체주택 특례로 양도세 비과세 신고를 했지만 양도세 1억7300만원을 부과받았다.

여기서 김씨가 잘못 알고 있었던 세금제도는 뭘까. 대체주택 비과세 특례 요건은 우선 재개발·재건축 사업추진 절차에서 구역지정이나 조합설립인가가 아닌 사업시행인가 단계 이후에 매입해야 한다는 요건을 몰랐기 때문이다.

사업추진절차 기간 중 대체주택을 취득하는 경우 주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라진다는 것을 아는 게 절세 팁이다. 미리 주택 취득과 양도에 대한 계획을 세우고 준비할 필요가 있다.

대체주택 양도할 때 비과세 특례를 적용받기 위한 조건들도 꼼꼼히 살펴야 한다. 대체주택 취득 당시 1주택자여야 한다. 대체주택에선 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 한다. 대체주택 양도 시점은 재개발·재건축 주택 완성 전 또는 완성된 날로부터 3년 이내여야 한다.

입주권도 취득시기 따라 세 부담 달라진다

재개발·재건축 조합원 입주권 매매는 빈번하다.

최근 서울 강남권 아파트 입주권은 '부르는 게 값'이라는 얘기도 있다. 분양가가 치솟는 가운데 신축 아파트 공급까지 줄어들 것으로 보이자 웃돈을 주고서라도 입주권을 매수하려는 수요자가 늘고 있기 때문이다.

그럼에도 조합원 입주권을 매수할 때는 세금 문제를 잘 살펴야 한다. 입주권 승계 취득 후 거주하기 위해 매수한 주택을 팔았지만 이 대체주택에 대해 비과세를 적용받지 못한 사례가 있다.

이같은 경우가 발생하는 것은 입주권 취득 시기 선택을 잘못해서다. 현행 세법 상 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득 한 경우, 대체주택 비과세 특례 적용이 되지 않는다. 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 일시적2주택, 일시적 1주택+1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용을 할 수 없다. 주택을 취득할 수 있는 권리인 조합원 입주권의 취득을 사실상 주택 소유로 본다는 의미다.

1세대1주택자로 조합원 입주권을 신규 취득했다면 거주요건을 잘 살펴야 한다. 1주택자인 배모씨는 재건축 조합원 입주권을 신규 취득했다. 재건축이 끝난 뒤 1년 만에 기존에 보유하던 주택을 양도했다. 신축 주택엔 배씨의 아내와 자녀들만 이주했다.

배씨는 '일시적 1주택+1입주권 특례'를 기대했다. 하지만 비과세를 받을 수 없었다. 일시적 1주택+1입주권 특례를 받으려면 근무상 형편 등 부득이한 사유를 제외하고 신축 주택 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하기 때문이다.

[e-mail] 김규성 기자

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