무리하게 제도 도입땐 전월세값 폭등… 집값까지 끌어올릴 것
세입자 권리강화효과 ‘글쎄’
전월세 맘대로 못올리는 대신 제도시행 전 ‘폭탄인상’ 우려
장기적으론 물량도 줄어들어 서민주거환경 더 위축될수도
제도 성패는 결국 ‘타이밍’.. 매도자 우위 시장에선 한계
전월세시장 부작용 줄이려면 서울 입주물량 최고점인 2019년 단계적 시행 ‘조언’
부동산 전문가들은 이 같은 제도가 원론적으로 세입자 권리 강화 효과가 있지만 전세가격 상승, 물량 감소 등 부작용이 더 커질 수 있다고 지적하고 있다.
29일 업계에 따르면 부동산 전문가들은 전월세상한제.계약갱신청구권이 시행되면 제도가 도입되기 전에 집주인이 전세가격을 크게 올려 단기간에 세입자의 계약 여건이 오히려 악화될 것을 우려하고 있다.
건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 "제도 시행 전에 집주인들이 전월세 가격을 확 올려버리면 세입자들이 더 어려워질 수 있다"며 "그리고 장기적으로 다주택자가 전월세 임대를 통해 수익이 안 나게 되면 장기적으로 전월세 물량도 줄게 돼 결국 세입자만 피해를 보게 될 것"이라고 말했다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "제도가 시행되면 집주인은 4년간 원하는 대로 가격을 못 올리거나 세입자 교체를 못하게 된다"며 "이에 대한 보상심리로 임대료를 한꺼번에 받으려 하면 단기임대료 증가로 이어질 수 있다"고 말했다.
■전세가격 상승, 물량감소 우려
전세가 상승이 주택 매매가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 나왔다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "아직도 주택시장에서는 공급량이 부족해 철저하게 소유자 위주의 시장이고 세입자의 권리가 위축된 상태"라며 "이런 대책이 나오면 당연히 (전월세) 가격이 오를 수밖에 없다"고 말했다.
또 "서울 주택 전세가율이 매매가의 80~90% 수준인데, 전세가가 오르면 매매가도 오를 수밖에 없다"며 "전세가와 매매가가 오를 경우 서민 주거환경은 더 어려워질 수 있다"고 덧붙였다.
세입자들은 주택 수리 등이 어려워져 서민의 삶의 질이 저하될 것이란 전망도 있다.
심 교수는 "주택 고장 시 집주인이 수리에 소극적이게 돼 세입자 삶의 질 하락이 우려된다"며 "독일 등 선진국도 이 정책으로 실패한 적이 있어 집주인 수익 보존 등 다양한 조항을 고려해야 한다"고 말했다.
김 선임연구위원은 "임대인이 수익이 낮을 경우 주택관리 소홀, 주택품질 저하로 이어질 수 있다"며 "부처에서 계획을 수립할 때 시장영향에 대한 논의가 필요하다"고 강조했다.
함 리서치센터장도 "집 주인이 남는 게 없다며 주택 유지관리 비용을 세입자에 전가할 수도 있다"며 "이런 부분들이 임대시장을 교란시킬 수 있다"고 말했다.
■시장 충격 줄이는 단계적 계획 세워야
이 같은 부작용을 줄이기 위해 임대인이 수용할 수 있게 제도시행의 균형을 맞춰야 한다는 주문도 나왔다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "임대인 수익성을 보전하는 인센티브를 주거나 인센티브를 줄 수 있는 주택에만 제도를 한정하면 부작용을 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.
이처럼 매도자 우위 시장에서 이 제도가 시행되면 전월세.매매가격 상승이 우려돼 제도 도입시기도 중요하다는 지적이다.
안명숙 우리은행 고객자문센터장은 "시장 상황이 어떠하냐, 예고를 언제할 것이냐 등에 따라 미치는 영향이 달라질 것"이라며 "2019년 서울 입주 물량이 최고점으로 늘 전망인데 그때 시행하면 시장에 부담이 좀 덜할 것"이라고 말했다.
박 수석부동산전문위원도 입주물량이 늘어나는 2019년께 도입하면 부작용이 그나마 덜할 것이라고 했다.
또 전월세시장 충격을 줄일 수 있는 단계적인 계획이 필요하다고도 했다.
안 고객자문센터장은 "우리나라 주택시장은 공공임대가 적고 민간 임대가 많아서 규제 강화 등에 부담이 컸다"며 "새 정부는 공공임대를 늘리는 등 보완하면서 장기적 로드맵을 짜야 할 것"이라고 했다.
한편 전월세상한제는 연간 주택 임대료 인상률을 제한하는 것이다. 계약갱신청구권은 2년의 임대계약기간이 끝난 뒤 세입자가 원하면 계약을 추가 연장할 수 있다. 더불어민주당은 이 같은 내용의 주택임대차보호법 개정안을 이미 제출한 상태다.
lkbms@fnnews.com 임광복 정상희 윤지영 기자
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