[다주택자 양도세 중과] 복잡해진 양도세 방정식… 하루새 얼마나 더 낼까

5억 오른 서울집 양도세 1억3천→3억.. ‘억소리’나는 稅폭탄
주택수에 따라 중과율 달라.. 장기보유특별공제도 사라져
다주택자 세부담 크게 늘어

다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행되면서 보유 중인 집을 팔 때 내야 할 세금이 얼마나 늘어날지에 관심이 쏠린다. 이번 양도세 중과 대상은 앞서 정부가 지정한 조정대상지역 내 주택에 한정되고, 조정대상지역 밖의 3억원 이하 부동산은 보유주택에 포함되지 않아 예상납부세액을 계산하기가 여간 까다롭지 않다.

■3억~5억 오른 3주택자 "세금 1억6225만원 추가"

1일 파이낸셜뉴스는 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장의 도움을 받아 4명의 다주택자 실제 사례로 예상납부세액을 추정했다. 특히 양도세 중과 시행 이후 세액을 시행 전과 비교해 추가로 납부해야 하는 세액을 따져봤다. 그 결과 양도차익이 5억원으로 예상되는 1가구 3주택자는 양도세 중과 시행 전보다 납부세액이 1억6225만원 늘었다.

먼저 대구에 사는 D씨(62)의 사례다. D씨는 현재 대구에 6억원대 아파트 두 채와 서울 동작구에 아파트 한 채를 보유한 1가구 3주택자다. 2010년 6억5000만원에 사들인 동작구 아파트는 11억5000만원에 거래되고 있다. 만약 이 아파트를 지금 판다면 3억41만원을 세금으로 내야 한다. 지난달까지는 1억3816만원만 내면 됐다.

D씨가 '세금폭탄'을 맞게 된 이유는 이렇다. 3월 안에 팔았다면 양도차익 5억원에서 8년간 보유한 데 따른 장기보유특별공제(1억2000만원)를 받을 수 있었다. 여기에 250만원의 기본공제를 받게 되면 과세표준은 3억7775만원으로, 40% 세율이 적용된다. 이에 따른 산출세액은 1억2560만원이고, 지방소득세(1256만원)를 합산하면 총 양도세는 1억3816만원이다.

그러나 양도세 중과가 시행되면서 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 기본공제(250만원)는 유효하다. 과세표준은 5억원에서 250만원을 제한 4억9750만원이 된다. 세율은 60%가 적용된다. 양도세 중과 시행에 따라 기본세율에 1가구 2주택은 10%포인트, 1가구 3주택은 20%포인트 가산되기 때문이다. 지방소득세 2731만원를 합하면 세액은 3억41만원이다.

■조정대상지역 밖이면 '無風'

B씨는 송파구(14억원), 마포구(8억원), 노원구(4억4000만원)에 각각 아파트 세 채를 보유 중이다. 그는 2011년 마포구 아파트를 5억1500만원에 사서 현 시세(8억원에) 팔려 한다. 이 경우 양도차익 2억8500만원에 대한 58%의 양도세율을 적용받아 1억5889만5000원의 세금을 내야 한다.

다만 B씨는 D씨와 달리 4월 이전에도 기본세율 38%가 아닌 10%포인트가 가산된 48%의 세율을 적용받았다. 1가구 3주택자인 데다 마포구가 '투기지역'인 탓에 10%포인트가 가산됐기 때문이다.

반면 경기 고양시에 사는 1가구 2주택자 C씨는 이번 양도세 중과에도 전혀 영향을 받지 않는다. 그는 일산동구에 3억5000만원가량의 아파트와 용인시에 투자목적의 아파트를 소유하고 있다. 2008년 3억1000만원에 매입한 용인 아파트는 5억4000만원까지 올랐다. C씨는 이달에도 3월과 같은 4491만3000원의 세금만 부과받는다. 용인시가 조정대상지역이 아니어서 장기보유특별공제 혜택도 받고, 세율도 기본세율(38%)을 적용받는다.

같은 1가구 2주택자이지만 공무원 A씨는 이야기가 좀 다르다. 강남구 대치동에 16억5000만원의 아파트를 보유한 A씨는 2014년 2억4000만원을 주고 세종시 아파트를 매입했다. 세종시 아파트는 현재 4억2000만원이다. A씨가 세종시 아파트를 지금 팔 경우 이전보다 2855만3800원의 세금을 더 내야 한다.

마찬가지 장기보유특별공제 혜택이 사라지고, 기존 38%의 세율이 48%로 상향되기 때문이다.

일각에선 양도세 중과 시행으로 납부세액이 '징벌적 과세' 수준까지 올라 다주택자들이 세금 납부를 피하기 위해 주택거래를 잠정적으로 중단할 것이란 전망도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "나중에 정권이 교체된 후 부동산 정책의 변화가 나타나면 그때 팔겠다는 이들이 적지 않을 것"이라고 진단했다.

[e-mail] 김용훈 기자

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