생계형 창업을 하거나 임대사업을 하기에 적합한 부동산 상품을 선택하라면 단연 아파트 단지내 상가가 꼽힌다. 요즈음 대형쇼핑센터의 등장으로 아파트 단지 내 상가의 수익성이 떨어졌지만 독립적인 상권을 유지하고 있거나 대형 쇼핑센터와 중복업종을 피한다면 여전히 수익성이 높은 편이다.
단지내 상가는 5000만원대의 소액으로도 투자가 가능하고 가족들의 노동력으로 운영할 수 있는게 장점이다. 요즘 실업인구가 늘어나면서 경매시장에서 외면당하던 단지내 상가의 인기도 점차 회복세를 보이고 있다.
◇아파트 단지내 상가 동향=서울·수도권에서 매월 200∼300여건 정도의 단지내 상가가 경매에 부쳐지고 있다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 50%를 밑돌아 한동안 경매시장에서 큰 관심을 끌지 못하는 상품이었다. 서울에서만 매월 50∼70건 정도가 경매에 부쳐지고 있으며 낙찰가율은 60% 미만이다.보통 3회 이상 유찰된 후 1∼2명만이 입찰에 참여하고 있어 입찰 경쟁률이 낮은 편이다. 아직은 경매시장이 아파트와 같은 주거용 상품 위주로 형성되고 있으나 실업자가 늘고 신규 창업 바람이 불면서 단지안 상가에 대한 매력이 높아지고 있다.
그런 가운데서도 1000가구 이상인 아파트 단지 내 상가 1층 10∼20평형은 낙찰가율이 70%대를 보이는 등 배후 가구가 많은 상가는 인기가 높다.
2층 이상 상가는 30∼40%대의 낙찰가율을 보여 상가의 첫 분양가 대비 30% 이하 가격대에 낙찰되는 등 경매시장의 틈새종목으로 급부상하고 있다.
◇경매 성공사례=은행원인 노모씨(39)는 지난해 6월 서울 송파구 방이동에 있는 코오롱아파트 단지 내 상가 1층 4평을 감정가 2500만원의 52%인 1310만원에 낙찰받았다. 코오롱아파트는 지난 91년 말 입주됐으며, 758가구에 수익성 있는 상권으로 임대에도 적합한 곳이다.
노씨는 추가비용으로 각종 세금 90만원과 이사비·컨설팅 수수료 등 모두1700만원이 들었다. 지난해 9월 등기를 마치고 지난 1월 음악사에 보증금 500만원, 월 30만원에 세를 줬다.
또 변리사사무소에 근무하는 강모씨(41)는 지난해 7월 서울지법 본원에서 동작구 사당동 신동아파트 상가 내 1층 11평형을 감정가 8000만원의 30%선인 2410만원에 낙찰받았다. 3층 건물의 1층인 이 상가는 아파트 주 출입구변에 위치해 단지 내 고객은 물론 주변 주택가 고객까지 확보할 수 있는 목좋은 곳이었다.
여러번 유찰된 이유는 상가의 원래 주인에게 고액의 보증금을 떼이게 된 상가 세입자의 명도저항 때문이었다. 그러나 강씨는 컨설팅업체 직원의 도움으로 기존 세입자와 좋은 조건으로 재계약하는데 합의했다. 보증금 2000만원은 1년후에 받기로 기존 세입자와 합의하고 지난해 11월부터 매월 50만원의 월세를 받기로 했다.
◇아파트 단지 내 상가의 장점=경매를 통해 단지 내 상가를 시세의 절반값 이하에 낙찰받을 수 있다. 따라서 임대사업용 또는 순수창업용 상가를 찾는 수요자들은 취득원가를 크게 낮춘 선에서 매입이 가능, 큰 이익을 볼 수 있다. 일부 목좋은 상가는 권리금이 형성돼 있어 경매를 통해 낙찰받으면 웃돈없이 싸게 매입할 수 있어 일석이조다. 지난 99년 9월부터 단지 내 상가의 업종 규제가 대폭 완화돼 입점 가능업종이 다양해졌다. 주거환경을 해치는 단란주점, 안마시술소 등 일부 업종만 제외될 뿐 노래방, PC방 등 대부분의 근린생활 시설까지 확대돼 몇천만원대의 투자가 가능하다.
요즘 단지 내 상가를 통한 생계형 창업이 늘고 있는 추세로 임대사업용으로도 적합하다. 특히 1000가구 이상 단지의 1층 상가는 안정적인 임대수익을 올릴 수 있고 투자성이 커 낙찰 후 시세 차익도 남길 수 있다.
상가는 주택과 달리 세입자에 대한 임대차 보호규정이 없어 낙찰 후에도 기존 세입자의 보증금을 변제할 의무가 없는데다 권리관계도 투명하고,단순명료하다.
＊사진설명 : 아파트 단지내 상가는 경기 영향을 덜 받고 고정수익을 확보하는데 유리, 생계형 창업공간으로 인기를 얻고 있다. 주변에 대형 쇼핑센터가 없고 1000가구 이상 아파트 배후단지내 상가는 높은 수익성을 기대할 수 있다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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