요즘 재건축시장에는 두가지 기류가 흐르고 있다. 건축된지 20여년 이상된 10∼15층 규모의 중층 아파트 단지의 재건축바람과 재건축이 결정된 아파트 가격이 급격히 오르고 있는 부분이다.
그러나 서울시의 건축조례 변경으로 용적률이 강화돼 상당한 주의가 요망된다. 값이 오른다고해서 재건축단지가 모두 수익성이 나는 것은 아니다. 여의도 및 강남일대의 재건축 대상아파트에 투자할 때는 반드시 수익성을 제대로 파악해 봐야 한다.
시공사가 결정된 뒤로 인기를 끌고 있는 서울 강남구 청담동 삼익아파트의 진행과정 및 수익성을 자세히 알아본다.
◇ 청담 삼익아파트 입지여건=지하철 7호선 청담역과 영동대로가 교차하는 지역에 위치해 입지여건이 양호하다.또한 영동대로를 통해 서울의 남북과 올림픽대로, 강변대로 진출입이 쉽다. 인근에 봉은 초·중등교, 경기고교 등이 접해 있고, 주변에 청담공원이 가까워 환경이 쾌적한 편이다. 무역센터와 봉은사, 잠실 운동장, 현대백화점 등이 가까워 생활편의시설도 잘 발달해 있다.
우리나라 주거 일번지인 강남구에 속하며, 신주거문화의 핵심 요충지로서의 지역적 위상을 갖춘 주거군에 위치하고 있다. 또한 한강에 인접해 있어 전망이 뛰어난 단지로 꼽히면서 수요자들의 인기를 끌고 있다.
◇ 추진현황=청담 삼익아파트는 지난 99년 7월 재건축 추진위가 결성돼 지난 4월7일 창립총회를 열고 롯데건설을 시공사로 결정했다. 총회때 삼성물산 주택부문과 롯데건설이 경합 했으나 확정분양가를 제시한 롯데건설이 시공을 맡게 됐다. 사업 시행면적 1만9863평에 기존 아파트 888가구를 909가구로 건립하게 되며 용적율은 현재와 마찬가지로 280%다.
단지는 기존 35평 576가구, 46평형 168가구, 54평형 144가구를 43평형 372가구, 51평형 324가구, 61평형 141가구, 85평형 3가구, 일반분양 예정분 21가구를 건립하게 된다.
조합원 평당 분양가는 1250만원으로 확정된 상태다.이주비는 35평 1억7500만원, 46평형 2억3000만원, 54평 2억7000만원이다.
조합측에선 오는 5월초 구조안전진단을 신청하고 관리처분 계획을 준비할 예정이다. 오는 8월에는 조합설립인가를 내고 내년 4월에는 사업승인을 신청한다는 것이다. 사업에 큰 문제가 없을 경우 내년 5월부터 철거가 시작돼 2003년 1월 착공에 들어간다. 입주예정은 2005년 11월이다.
◇ 거래 동향=청담 삼익아파트는 3월 한달간 재건축 대상아파트들 중에서 가장 값이 많이 오른 단지로 35평평의 경우 3월초 2억7000만원 수준이었으나 현재는 3억3000만원까지 올랐다. 3월 이후 재건축대상아파트 가격이 꾸준히 오르고 있는 추세에 따라 청담 삼익아파트도 당분간 가격이 1000만∼3000만원 가량 더 오를 것으로 보인다.
인근 부동산 중개업소에선 “재건축 시공사 선정 한달전부터 가격이 급격히 올랐다”며 “ 조금 더 오르면 주춤거리기 시작할 것”이라고 설명했다. 청담 삼익의 경우 거래는 한산한 편이지만 다른 단지에 비해 상대적으로 거래가 조금씩 늘고 있는 편이다.
입지 여건이 양호하다는 평가 때문에 인근 단지들보다 가격이 높을 것으로 예상되나 현재 상태에서 위험 부담이 전혀 없는 것은 아니다.
서울시 건축조례에 따르면 1종 일반주거지역의 용적률은 150∼250%이다.
청담삼익의 경우 지구단위계획에 따라 도시계획위원회의 심의를 받아야 정확한 용적률이 나올 수 있다. 일단 시공사인 롯데건설이 확정지분제로 공사 계약을 해 용적률 280%를 확보하겠다는 것이다.
변수가 있으나 현재 상태에선 수익성이 있는 단지로 평가될 수 있다. 43평형에 입주하는데는 총 투자비용이 5억원선이다. 반면 지난해 6월 입주한 청담공원 삼성아파트 40평형대는 5억2000만∼6억원선에 거래되고 있어 시세 차익이 2000만∼1억원 수준으로 전망된다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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