[토지거래허가구역 땅 최장 5년간 못판다]전국토 투기열풍 막기 ‘초강수’

정부가 토지거래허가구역 내의 땅에 대한 전매제한 기간을 대폭 강화한 것은 행정중심복합도시 건설과 기업도시 및 혁신도시건설 등 참여정부의 지역균형발전 정책 등에 따른 투기열풍으로 전국 토지시장이 ‘투기장화’되고 있는 것을 조기에 안정시키기 위한 것으로 풀이된다.

하지만 개인의 재산권을 과다하게 침해한다는 지적은 피할 수 없을 것으로 보인다. 더구나 토지투자의 특성이 아파트 등과는 달리 최소 3년에서 길게는 10년 정도라는 점을 감안하면 장기투자자에게는 별 효과를 기대하지 못하는 데다 채권-채무방식으로 거래한 뒤 소유권을 이전하지 않고 공증전매 투기를 일삼는 등의 편법 투기에 대해서는 속수무책이다.

더구나 이미 투기가 이뤄질 대로 이뤄진 상황에서 취해진 것으로 ‘사후약방문’이라는 지적도 없지 않다.

건교부 관계자는 국민의 재산권 과다침해라는 지적에 대해 “토지거래허가구역에 대한 토지전매 제한 자체는 지금도 적용하고 있고 기간을 연장한 것일 뿐”이라며 “부득이한 경우 소명을 통한 거래를 허용해 실수요자 등 선의의 피해를 최소화하겠다”고 말했다.

◇전매제한 강화 배경=이번 토지전매제한 강화는 전매제한 기간을 지금보다 최대 10배(6개월에서 60개월로) 늘린 것으로 지난 89년 도입된 ‘토지공개념 3법’에 버금가는 초강력 대책이다.

그동안 지속적인 규제에도 불구하고 땅값이 꺾이지 않고 있는 데 따른 것이라는 게 건교부의 설명이다. 실제 전국의 땅값은 올해 상반기에만 평균 2.672%나 급등했고 지난 2월 이후 상승폭이 커지면서 지난 6월에는 0.798%의 상승률로 올해 최고치를 기록했다. 특히 행정중심도시가 들어서는 충남은 이 기간에 4.73% 올랐고 수혜지역인 대전도 3.72%나 상승했다. 서울(3.40%)과 경기(3.38%), 인천(2.97%) 등도 수도권 규제완화 대책과 경제자유구역 개발 등의 영향으로 땅값이 많이 올랐다. 공공기관 지방이전, 기업도시 등 개발호재를 타고 상대적으로 안정세를 보이던 광주(1.10%), 전남(0.82%), 부산(0.78%), 대구(1.24%), 충북(2.14%) 등의 땅값도 초강세를 보이고 있다.

올 상반기 토지거래필지수는 28만7059필지, 면적은 1억1586만평으로 지난해 동기에 비해 각각 12.1%, 10.2% 늘었다.

◇주요내용=토지거래 허가를 받을 때 제출한 이용계획의 의무이행(전매제한)기간이 종전 6개월(임야는 1년)에서 대폭 늘어난다. 최소의무 이용기간은 ▲농지 수확기 포함, 현행 6개월에서 2년 ▲임야 수확기 포함, 1년(수확이 없는 경우 5년)에서 3년 ▲개발사업용(대부분 ‘대지’로 분양 목적으로 취득한 아파트용지 등은 제외)은 6개월에서 4년 ▲기타 용지(잡종지, 염전 등) 6개월에서 5년으로 대폭 늘어나게 된다. 이 기간이 경과한 경우는 사유를 소명하고 전매가 가능하다. 다만 해당 토지소유자가 입영이나 이민할 경우, 재해발생 등에 의한 행위제한시에는 이용의무가 면제된다. 이용 목적 없이 매매차익만을 노리며 땅을 살 경우 이용 목적 위반에 따른 과태료가 매년 부과된다. 건교부는 특히 이용 목적 위반 때의 과태료 부과액을 현행 500만원에서 대폭 상향 조정할 방침이다. 또 이용의무기간을 어기고 땅을 팔 경우에는 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 이하의 벌금이 부과된다.

이번 조치가 시행되는 10월13일 이전에 취득한 토지는 종전 이용의무기간의 적용을 받게된다.

이와 함께 허가신청서 첨부서류에 땅 취득에 소요된 자금조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금조달 계획에는 자기 자본이 얼마인지, 사채나 금융기관 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세, 명의신탁 여부 등을 조사하는데 쓰인다.

허가관청인 지자체는 허가필지별로 관리카드를 작성하고 허가 및 조사 때마다 현장조사를 벌인 뒤 이를 사진으로 찍어 이용실태를 기록하고 관리를 하게 된다.

지난해의 경우 7043건의 위반행위가 적발돼 241명이 고발조치되고 5207명에게 116억7200만원의 과태료가 부과됐다.

한편 현재 토지거래 허가구역은 2만926㎢(약 63억3000만평)으로 전국토의 20.9%를 차지한다. 서울 전 지역과 자연보전권역(경기 이천시 및 가평·이천·여주·양평·옹진·연천군)을 제외한 수도권 전 지역, 광역권(부산·대구·광주·울산·대전, 경남 마산·창원·진해)의 개발제한구역, 충청권의 대전과 충북 청주시 등 17개 시·군, 강원 원주 등 기업도시 신청 8개 시·군·구 일부 지역 등이다.

/ poongnue@fnnews.com 정훈식기자