정부의 8·31 부동산종합 대책의 윤곽이 드러나면서 앞으로의 부동산 시장변화에 관심이 쏠리고 있다.
부동산종합대책은 ▲강력한 세제정책을 통한 집값 안정과 투기수요 억제▲서울 강북지역 광역개발과 택지의 공영개발▲주택금융제도 개선▲강남대체 미니신도시 건설을 포함한 주택공급기반 확대▲주택공급 제도 개선 등으로 요약된다.
부동산시장의 일대 변혁을 예고하는 주요 정책을 짚어보고 이에따른 파급효과를 분석해 본다.<편집자 주>
◇세금 융단폭격=이번 부동산종합대책의 핵심은 세금정책이다. 부동산을 구입할때부터 팔때까지 모든 단계의 세금을 올리겠다는 것이다.
세제 강화는 어떤 대책보다 효과가 크고 반응이 빠르다는 점에서 정부가 가장 손쉽게 사용할 수 있는 카드지만 이에 따른 조세 형평성 논란도 만만치 않은 부담으로 작용할 전망이다.
우선 부동산 대책에 ‘약방의 감초’처럼 등장했던 양도소득세가 과세가 대폭 강화된다.종전 3가구 이상 보유자에 대해 적용하던 다주택자 범위를 확대해 1가구 2주택자까지 확대해 중과세 대상을 넓히거나 세율이 인상된다.
또 주택투기지역내 다주택자에게는 별도로 15%의 탄력세율을 적용하는 방안도 추진된다. 탄력세율이 적용되면 투기지역내 다주택자가 집을 팔 때 중과세율 60%에 15%의 탄력세율이 추가돼 양도차익의 82.5%(재산세 포함)에 이르는 막대한 세금을 물게 된다. 결국 양도차익 대부분이 세금으로 걷히게 되는 셈이다.
이와함께 투기지역에서만 실시하고 있는 양도소득세 실가과세를 내년부터 전국으로 확대한다. 이렇게 되면 투기지역이 아닌 곳에서도 실거래가 기준으로 양도차익을 산출하게 된다. 대신 다주택자들이 주택을 처분하도록 하기 위해 유예기간을 둔다는 계획이다.
1가구 1주택 양도세 비과세 폐지 문제는 현행 기준을 유지한 채 5년 보유 3년 거주로 비과세 기간을 늘리거나 차익이 큰 경우에 한해 세금을 부과하는 선에서 마무리될 것으로 점쳐지고 있다.
종합부동산세는 인별과세보다는 가구별 합산과세가 적용된다. 과세기준도 현행 9억 원에서 6억원으로 낮춰진다. 다만 1주택 보유자에 대해서는 현행 9억원을 유지하는 방안이 유력시되고 있다. 종부세 세부담 상한선도 폐지될 전망이다. 현재 전년대비 1.5배 이상 세금이 증가하지 않도록 규정하고 있는 종부세 시행령을 개정해 상한선을 2배로 확대하거나 아예 폐지하는 쪽으로 의견이 모아지고 있다.
보유세 실효세율도 크게 오를 전망이다. 당초 2017년 1% 도달을 목표로 했으나 정부내에서 0.5%,2009년에는 1%까지 끌어올릴 계획이다.
◇기반시설 부담금제 도입=정부는 부동산 투기 수요를 억제하고 투기 이익을 환수하기 위한 장치로 기반시설부담금제를 도입할 방침이다. 기반시설부담금제는 개발부담금과 같이 개발이익에 대해 환수하는 것이 아니라 개발 과정에서 발생되는 교통, 환경문제 등 부정적 외부효과에 대해 부과된다.
기반시설부담금은 주택 신축·증축, 택지개발 등 모든 개발행위에 대해 부과될 예정으로 공영개발 등 가수요 발생이 큰 지역에서 투기이익을 환수할 수 있을 것으로 보인다. 특히 서울 강북지역과 수도권 신도시 등 개발 이익이 발생하는 곳에는 모두 적용이 가능해 개발과정에서 발생하는 투기를 막는 효과를 기대할 수 있다.
땅투기 근절을 위한 각종 대책도 나온다. 오는 10월13일부터 토지거래허가구역내에서 취득한 토지에 대해 최장 5년까지 전매를 제한하고 거래허가 신청때 땅 취득 자금조달계획을 제출토록 했다.
나대지에 대한 종부세도 강화돼 가구별별 합산과세 외에 종부세 과세대상 토지를 현재 6억원 이상에서 3억원 이상으로 낮출 계획이다. 양도세율도 양도차액의 50∼60%수준으로 끌어 올린다는 것이다.
◇주택공급 제도 개선=그동안 민영은 민간이, 임대는 공공이 각각 맡는다는 주택공급 체계의 큰 틀이 바뀌고 공공기관이 사업시행자가 되고 건설업체가 턴키나 입찰방식으로 참여하는 공영개발을 공공택지는 물론 도심 광역개발사업에까지 확대키로 했다.
그 일환으로 공공택지내 중대형 아파트에 적용하는 원가연동제, 채권입찰제 시행, 전매제한 강화(3∼5년→5∼10년), 판교신도시 중대형 공급물량 확대, 강북뉴타운 광역개발 등이 도입될 전망이다.
장기적으로는 군부대, 공공기관 이전지 등 정부 보유 토지를 최대한 활용, 서울 주변에 강남급 신도시를 추가로 건설하는 방안이 포함될 것으로 보인다.
◇부동산 종합대책 파급효과=전문가들은 세금 중과세 등 이번에 거론된 부동산 종합대책의 경우 투기성 수요를 과감하게 차단하는데 목적이 있기 때문에 상당한 파괴력을 지닐 것으로 보고 있다. 특히 양도세나 보유세 중과조치, 다주택자 양도세 중과 유예기간 여부, 투기지역내 주택담보대출제한조치는 주택시장의 틀을 바꿀 가능성이 높다.
따라서 다주택자들은 단순 세금차액을 따지는 것 보다 가지고 있는 주택의 내재가치, 즉 지역호재나 가격상승 여력 등을 따져 매도 타이밍을 잡는게 중요하다.
부동산 전문가들은 다주택자들의 경우 발전가능성이 낮고 시세차익을 기대하기 어려운 주택을 우선 처분하는게 좋다고 조언했다.
하지만 다주택자들이 비인기지역의 매물을 한꺼번에 쏟아낼 경우 애꿎은 서민주택의 가격이 폭락할 수 있고 집주인들이 세금이 오른 만큼 전월세에 이를 전가하는 사례도 생길 것으로 보여 전월세난 등의 각종 부작용도 예상된다.
/ shin@fnnews.com 신홍범기자
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