올해 서울·수도권 아파트시장은 정부의 강력한 집값 안정 의지에도 불구하고 강남 재건축 및 판교발 집값 급등세로 지난해의 조정기를 접고 뚜렷한 오름세를 나타냈다.
그러나 정부가 다주택 소유자에 대한 강력한 세금정택을 골자로 한 8·31 부동산종합대책을 내놓자 서울 강남권과 분당, 용인지역을 중심으로 과열양상을 띠었던 아파트 급등세는 진정된 가운데 올해를 마감하고 있다.
하지만 오른 지역에 비해 크게 떨어진 지역은 드물게 눈에 띄었고 신규 아파트 분양가마저 고공행진을 거듭해 전체적으로는 지난 2003년의 아파트값 상승세가 재연된 모습이었다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 서울을 비롯한 수도권 아파트의 2005년 연초대비(12월3일 기준) 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울 7.26%, 신도시 13.58%, 경기 5.57%, 인천 0.51%의 상승률을 각각 기록했다. 지난해 하락세에서 뚜렷한 반등세를 나타내면서 대체로 2003년(서울 8.26%, 신도시 11.87%, 경기 8.53%, 인천 8.28%)과 비슷한 수준의 상승률을 보였다.
◇집값 상승 신호탄, 판교신도시 개발=2002년∼2003년 아파트값 급등에 따른 조정기를 거치면서 지난 한 해 줄곧 약세가 이어졌던 수도권 아파트 시장은 올 연초, 봄 이사수요가 살아나는 가운데 고층 재건축 허가 등 부동산 규제완화 조치가 맞물리면서 서울 강남 재건축아파트를 중심으로 본격적인 상승세가 시작됐다.
정부는 2·17안정대책을 비롯한 재건축 개발이익환수제 시행 확정, 주택거래신고지역 추가지정 등으로 분위기 전환을 시도했으나 기대심리로 인해 상승한 가격은 쉽사리 가라앉지 않았다.
투기지역에 대한 전방위적 세무조사와 5·4대책으로 강남 재건축단지의 급등세가 한동안 잠잠해졌다.
그러나 판교신도시 개발에 대한 기대감으로 인근 분당신도시와 용인지역 아파트값의 폭등세가 시작되면서 강남 재건축지역을 비롯해 판교주변 전역이 집값 상승으로 들썩거렸다. 분당신도시 등 판교 주변지역 아파트값 오름세가 확산되고 희소가치가 커진 강남권 중대형 아파트 상승세가 가세하면서 5월 이후 안정세를 찾는 듯 했던 재건축시장 마저 다시 상승하기 시작했다.
급등세가 이어지던 수도권 아파트값은 6월 정점을 찍은 뒤 3분기에 접어들면서 정부의 8.31부동산종합대책 예고 및 발표로 안정세로 돌아섰으나, 8.31대책에 대한 후속 입법화가 지연되면서 최근 들어 재차 상승 분위기를 타는 양상이다.
지역별로는 서울에서는 송파구(22.45%), 서초구(16.47%), 강남구(15.28%), 강동구(13.13%), 영등포구(11.04%), 양천구(10.12%) 순으로 높은 상승률을 보였으며, 하락한 구는 한 곳도 없었다. 분당 등 5개 신도시 역시 모두 오름세를 보인 가운데 분당이 21.45%로 가장 높은 상승률을 보였고 이어 평촌(16.75%), 일산(14.01%) 등이 서울 강남권과 비슷한 수준의 가격 상승률을 기록했다. 경기 지역에서는 판교 후광효과로 용인이 22.34%의 급등세를 보였으며, 과천(15.35%), 의왕(14.48%), 성남(8.53%) 등이 뒤를 이었다. 반면, 동두천(-2.75%), 평택(-1.45%), 구리(-0.95%), 포천(-0.85%) 등 외곽 지역은 아파트값이 하락했다.
◇올해 지방시장, 대구·부산 희비 엇갈려=올해 지방아파트 시장은 상반기와 하반기의 분위기가 사뭇 다른 양상을 나타낸 한 해였다. 상반기 부동산시장은 상승기류를 타고 오름세를 보였지만 8.31 종합부동산대책이 거론된 6월말 이후부터 관망세로 접어들면서 매수세가 급격히 감소하기 시작해, 대책 발표 후에 이르러서는 하향 국면으로 조정된 모습을 나타냈다.
올 한해 주요 광역시의 경우, 부산은 과잉공급과 경기불황으로 인한 침체가 지속됐으며 대전은 8.31대책 예고시점을 정점으로 날개를 잃고 추락한 반면, 대구는 지하철개통과 재건축 및 재개발 등의 겹호재로 승승장구하며 상승세를 이어갔다.
스피드뱅크에 따르면 2005년(12월3일 기준) 지방아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 대구(4.68%), 대전(2.07%), 부산(0.95%), 광주(0.56%), 울산(0.26%) 순으로 오름세를 보였으며 그 밖에, 경북(3.19%), 충남(2.66%), 전북(1.90%) 등도 두드러진 상승세를 보였다.
◇분양가도 ‘고공행진’ 거듭=올 한해 진행된 서울동시분양의 전체 평균 평당가는 1309만원으로 집계됐다. 2차 동시분양의 경우 비강남권 소형 재건축단지들로 이루어져 평균 869만원이라는 가장 낮은 분양가를 보였고, 3차에 용산파크타워(1219만원)의 참여로 평균분양가가 차츰 상승한 것에 이어 6차(1071만원)때 잠시 주춤하였으나 7차로 접어들며 대형 주상복합들의 참여가 시작되어 8차에 이르러서는 평당분양가가 1743만원 선으로 가장 높게 나타났다. 단지별로는 8차에 참여했던 신천동 잠실더�u스타파크가 2659만원 선으로 가장 높았고, 5차에 송파동 아르누보팰리스 2499만원, 우이동 조앤빌리지 2462만원 선으로 그 뒤를 이었다. 또한 고분양가 논란을 불러일으켰던 8차 공덕동 롯데캐슬 프레지던트가 2250만원, 7차의 목동 트라팰리스가 2187만원 선의 높은 분양가를 기록했다.
이같은 수도권의 고분양가 행진은 지방 대도시로도 그대로 옮겨 붙었다. 부산,대구 등 지방 대도시에서는 이미 상반기 평당 1200만원대를 넘어서 1500만원대의 주상복합 및 아파트분양이 현실화되고 있다.
화성 동탄신도시에서는 원가연동제를 적용한 아파트들이 속속 분양에 들어갔지만 실질적인 분양가 인하 효과는 미미하다는 지적도 나오고 있다. 이에따라 정부는 8·31 대책에 이어 오는 2006년 2월 말께 발표 예정이 2단계 부동산 대책에서 공급확대책과 함께 본격적인 분양가 규제, 분양원가 공개 등의 방안을 검토하고 있다.
/ newsleader@fnnews.com 이지용기자
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