이번 서울시의 ‘U-Turn Project(유턴프로젝트)’는 지금까지 서울시가 추진해 온 강북지역 개발 전략의 종합판으로 볼 수 있다. 지금까지 별개의 사업으로 추진되어 온 용산지역과 서울숲 주변 개발을 연계해 시너지 효과를 발휘함으로써 강남 지역 주택수요를 강북으로 분산시키겠다는 것이다.
그러나 핵심내용중 하나인 인센티브제를 활용한 저밀도지구 개발방식 등 서울시가 의도하는 개발사업과정에는 건교부의 동의와 함께 많은 법 정비가 뒤따라야 할 것으로 지적돼 실행 가능성 여부와 효과는 여전히 미지수로 남아있다.
■신개념 개발방식 통한 용산일대 거점 개발
서울시는 ‘2020 도시기본계획’을 통해 용산을 국제 업무기능을 담당하는 부도심으로 육성할 방침이다. 용산 지구단위계획 재정비를 통해 삼각지와 용산역 일대를 중심으로 약 100만평의 국제업무지구와 업무·문화·편의·주거 기능이 복합된 명실상부한 부도심지역으로 집중 육성할 계획이다. 또 보광동 일원 약 33만1000평에 지정되어 있는 한남뉴타운을 5만명 규모의 중층 미니 신도시로 정비하고 서빙고 아파트 지구는 한강과 연계된 고층 수준의 주거단지로 재정비할 계획이다.
특히 서울시는 이번 계획을 통해 그간 저밀도 지역으로 개발사업이 지지부진했던 용산동(일명 해방촌)과 이태원동, 갈월동 및 후암동 일대를 ‘미래형 주거단지’로 조성할 방침이다.
이를 위해 역세권 주변의 고밀도지구 아파트개발 지역에 최고 40%까지 용적률 인센티브를 제공한 후 이를 통해 확보되는 개발이익을 다시 저밀도지구 개발에 사용할 방침이다.
도시계획과 관계자는 “예를 들어 용산역 주변 3종 일반주거지내 신규아파트에 용적률을 최고 290%까지 허용해주고 여기에서 얻게 되는 일반분양분을 매각, 해방촌 인근 지역의 저밀도 친환경 주택단지 조성을 지원하게 되는 셈”이라고 말했다.
■뚝섬일대 문화-산업 어우러진 주거단지로 변신
이번 유턴프로젝트의 또다른 축인 뚝섬 역세권 주변과 성수동, 구의?자양동 일대는 중심지 기능과 산업단지 기능이 복합된 전략적 요충지로 거듭날 것으로 보인다.
서울시는 이 지역의 중심지 기능 강화를 위해 신분당선 성수역과 2호선 뚝섬역을 연결하는 보행 환승체계를 구축하고 뚝섬역세권 상업지역과 연계할 방침이다.
서울숲과 인접한 성수동 준공업 지역의 경우 준공업 지역의 유지가 필요한 지역은 산업개발 진흥지구로 지정해 도심형 첨단산업개발 진흥단지 및 자동차 특화 단지로 다시 태어난다. 그러나 이외의 지역은 지구단위계획 지정을 통해 아파트와 주상복합 등 주거단지로 정비가 추진될 전망이다.
최근 균형발전촉진지구로 지정된 구의·자양동 일대는 동부지방법원, 검찰청, 광진구청 등의 이전 후 발생할 유휴부지와 KT부지, 우편집중국, 군부대 등의 대규모 공공시설부지를 이용해 행정·업무시설 단지와 초고층 아파트 등 주거단지가 혼합된 복합단지로 개발될 예정이다.
■실현 가능성 및 효과는
비록 서울시가 제안은 했지만 이번 강북거점 개발전략의 열쇠는 정부가 쥐고 있다해도 과언이 아니다. 개발사업에 소요되는 기반시설 부담금 동원과 저밀도지구의 사업 가속화를 위해서는 재정비촉진구역 지정 요건 완화 등에 대한 건교부 승인이 필수적이기 때문이다. 예컨대 서울시가 용산역 역세권 주변의 개발사업지에 기존 용적률(210%)보다 최고 40%를 인센티브로 줄 수 있는지, 또 이를 통해 얻은 개발이익을 다른 사업지에 사용할 수 있는 지에 대한 정부 판단이 관건이다.
또 강남수요 분산효과에 대한 전망 역시 논란거리다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “아무리 서울숲과 용산일대가 강북지역중 입지가 뛰어나다고 하지만 이 지역 개발로 강남수요를 대체한다는 생각은 무리가 있다”며 “강남 수요의 근본적인 원인은 교육환경, 교통망 등 뛰어난 주변 인프라에 기인하고 있다는 점을 잊어서는 안된다”고 말했다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “한남뉴타운 등이 워낙 한강조망권 등 입지적 이점이 많아 적어도 강북에서 강남으로 내려가는 수요를 일부 억제하는 효과는 있을 것”이라며 “그러나 이에 따라 집값 상승의 분기선이 강북으로 올라오는 부작용도 수반하게 될 것”이라고 말했다.
/ newsleader@fnnews.com 이지용기자
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