건설교통부가 공공택지내 원가연동제가 적용되는 전용 25.7평 초과 아파트의 기본형 건축비를 최종 발표함에 따라 오는 8월 선보일 경기 성남 판교신도시의 중대형 아파트 건축비 윤곽이 드러났다.
당초 건교부는 45평형 11∼20층 기준으로 기본형 건축비(부가세 및 공사비지수 제외)를 평당 334만6000원으로 하는 1안과 325만9000원으로 하는 2안을 각각 내놓았지만 업계 의견 등을 수렴, 정보통신 특등급과 홈네트워크 등의 마감수준을 고려한 1안을 건축비로 최종 고시했다.
그러나 건축비가 다소 높은 1안보다 2안으로 결정될 것으로 예상했던 건설사들은 이번 결과에 의아해하면서도 수요자들의 눈높이를 맞추기에는 여전히 미흡하다는 반응이다.
■45평형 평당 분양가 1600만원선
올 8월 선보일 판교신도시 45평형 아파트 분양가 역시 기본형 건축비(평당 334만6000원)에 부가세와 건설공사비지수를 적용해 산출된다. 이 경우 총 건축비는 369만원이다.
또 여기에 평당 택지 매입비용(용적률 181% 적용) 632만5000원과 기본형 건축비의 70% 수준인 지하층과 지하주차장 건립비용, 발코니 확장 비용 등 가산비용 약 200만원 정도도 추가해야 한다.
따라서 판교 45평형 분양가는 5억4000만원으로 평당 1200만원 수준이 된다.
여기에 전용 25.7평형 중대형 아파트는 채권입찰제가 적용된다. 건교부는 판교의 실제 분양가를 주변 시세의 90% 수준에서 맞출 방침이다.
이에 따라 주변의 45평형 아파트 평균 시세가 8억원(분양 당시 분당신도시 가격을 추정한 것임)이라면 판교신도시의 45평형 실제 분양가는 7억2000만원이 된다. 평당가격으로는 1600만원 수준이다.
그리고 실제 분양가 7억2000만원과 기본형 건축비를 감안한 분양가 5억4000만원의 차액부분인 1억8000만원은 채권할인(할인율 35% 기준)으로 환수한다.
한편 이를 기초로 당첨자가 계약 때 준비해야 할 초기 분양대금은 계약금(분양가의 10%) 5400만원과 채권손실액 1억8000만원 중 '1억원+초과분 금액의 절반'(당첨자가 내야 하는 채권액 중 1억원과 초과분의 50%는 선납하고 나머지는 잔금 납부 전에 완납)을 합치면 적어도 1억7600만원은 있어야 판교 청약이 가능하다는 이야기가 나온다.
물론 분양시점에서 주변시세가 상승하거나 하락할 경우 채권매입액도 달라지게 되며 초기 자금 역시 유동적이다.
건교부 관계자는 "소형 건축비의 경우 평당 1만5000원가량 높아져 이달 말부터 분양에 들어가는 판교의 전용 25.7평 이하 아파트에 적용된다"면서 "하지만 평균 평당 분양가는 1100만원 수준에서 결정될 것"이라고 말했다.
■업계, 눈높이 맞추기에 미흡
한편 건설사들은 기본형 건축비 결정 고시에 크게 반발하고 있다. 갈수록 고급주택을 원하는 수요자들의 욕구을 충족시키기 어렵다는 것이다.
A사 관계자는 "정부가 기준으로 제시한 4가구 판상형과 마감재 수준 등은 현재 민간아파트에 비해 훨씬 떨어진다"면서 "가격이야 어떻게 맞추겠지만 문제는 고급 마감재를 쓸 수 없어 소비자 눈높이를 맞출 수 없다"고 설명했다.
B사 관계자도 "현재 천연대리석이나 무늬목 등 친환경 고급자재가 많이 쓰이고 있지만 정부가 제시한 기준으로는 이런 자재를 쓸 수 없다"면서 "이렇게 아파트를 짓는다면 그동안 쌓아온 브랜드 이미지를 손상시킬 수 있다"고 전했다.
이에 따라 많은 건설사들은 '공공택지내 사업=손해'라는 판단으로 사업참여에 회의적인 입장이다. 실제로 SK건설이나 동부건설 등이 수익성을 들어 당장 이달 있을 판교 턴키입찰에 불참 의사를 밝힌 바 있다.
판교 입찰을 검토중인 대형업체 C사 관계자는 "고급스럽고 차별화된 설계를 반영할 수 없어 공동택지에서는 회사가 추구하는 아파트를 지을 수 없을 것"이라며 "그렇다고 기존 아파트에 준하는 마감재와 설계를 적용하면 건축비가 높아져 손실을 보는 등 딜레마에 빠져들고 있다"고 덧붙였다.
하지만 경제정의실천시민연합(경실련) 등 시민단체는 건축비가 오히려 너무 높게 책정됐다는 반응이다. 경실련 김성달 부장은 "정부는 분양가를 낮추기 위해 오히려 원가연동제가 적용되는 공공택지에서 건축비를 기존(지난 2004년 9월 평당 288만원)보다 30% 이상 올리는 모순을 범하고 있다"며 "도면과 설계내역서를 공개해 소비자들이 판단할 수 있는 근거를 제시해야 한다"고 주장했다.
그는 이어 "서울 잠실 등 재건축 단지에 적용됐던 가격은 건축비에 가산비용까지 포함해 평당 350만원에 그친 것으로 나왔다"고 덧붙였다.
/ bada@fnnews.com 김승호 정영철기자
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