지방 미분양아파트가 하루가 다루게 폭증하는 상황에서 정부가 세제나 대출부분의 규제완화를 손보기 시작했다는 점은 참으로 긍정적이다. 지방미분양 증가가 지역경제를 좀먹기 시작했고, 거래위축으로 기존주택 갈아타기마저 어려운 동맥경화 현상이 심각했기 때문이다.
하지만, 이번 대책으로 분양시장의 회복효과는 미흡할 것으로 보인다. 규제완화가 1년 한시적용이지만 현재 지방미분양은 준공후까지 미계약인 악성물량도 많고 실제 2년이상 분양을 마감하지 못한 사업장도 있어 건설업체들이 롱텀으로 마케팅 전략을 세우는 데 한계가 있다. 특히, 지방 미분양 물량이 이미 10만가구를 넘어선 상태라 그 많은 물량이 시장에서 자연 소진되기까지는 많은 시일이 필요할 만큼 지방주택시장의 기초체력은 미약한 수준이기도 하다.
명약이 있어도 환자의 기초체력이 따라줘야 회복속도도 빠른 법이다. 체질을 근본적으로 개선해 줄만한 대책을 장기간 펼칠 필요가 있다. 1년 정도 지방 비투기지역에 한시적으로 움직이는 단발대책이나 집값안정이란 명분에 갇힌 소규모 정책으로는 체질개선을 장담할 수 없다. 정부는 6.11 대책을 통한 건설업계의 자구노력과 시장상황을 면밀히 재분석해 기사회생의 기미가 없다면, 기존 규제를 푸는 수준을 넘어서는 추가인센티브를 준비하는 정책적 의지를 보여줘야 할지도 모른다. 인색한 대책으로는 지방주택시장의 정상화보다는 언발에 오줌누는 미봉책에 그칠 확률이 높다.
■청약시장 극단적 양극화 우려
게다가 이번 지방대책은 기존 미분양물량에 대한 배려차원이지, 향후 공급예정인 지방 분양예정사업장에 대한 배려는 전혀 없기도 해, 작금의 상황악화를 막는 지지대 대책만 내놓은 것이기도 하다.
하반기 지방에 공급될 연내 일반분양예정 물량 11만가구에 대한 대책도 필요한데, 물론 이들 업체 스스로 적정분양가를 책정하고 분양시기를 조율하는 자구책도 필요하겠지만, 딱히 떨어진 분양수요를 업체 스스로 감당할 수 없기 때문에, 이들 분양예정 사업장도 수혜를 볼만한 대책이 필요한 것도 사실이다.
비약이 심할지 모르겠으나, 분양예정사업장들이 미분양 규제완화를 이용코자 애초부터 분양가를 낮춰 분양시작 하기보다 반려되지 않을 수준으로 분양승인을 받은 후, 미계약이 발생할 때 분양가를 인하하는 꼼수를 쓸 수 있기 때문이다.
청약자들도 어차피 미분양이 예상되는 사업장은 순위내 청약통장을 사용하는 것보다 미분양을 계약하겠다는 상황을 양산할 수 있어, 청약률 0%사업장 출현을 부추길 소지도 있다. 청약시장의 극단적 양극화를 더 부추기는 아이러니라 하겠다.
■지방 미분양 매입·투자전략
그렇다면 이번 세제나 대출규제 완화를 통해 지방주택시장을 살펴보려는 실수요자나 투자자는 어떻게 해야할까?
일단, 침체의 늪이 깊어진 지방시장이 기사회생해 시장분위기가 반전되기는 힘든 상황이니, ?v기 듯이 서두를 필요는 없다. 어차피 미분양이 예상되는 사업장이라면 순위내 청약보다 분양가를 인하할 건설사의 미분양물량을 노려야 한다는 뜻이다.
민간건설업체들은 전매규제 없고, 세제와 대출규제가 완화됐음을 과도하게 과장 홍보할 여지도 있으니, 이런 점들을 꼼꼼히 살필 필요도 있다.
양도세는 다주택중과가 아주 없어진 것이 아니라 중복보유 허용기간이 2년 늘어난 것이니, 기존주택의 규모나 보유기간, 미분양물량의 입주시기를 잘 계산해 주택을 구입해야한다. 특히 준공후 미분양물량은 중복보유 허용기간에 공사시기가 빠지는 셈이니 중복보유를 통해 절세할 수 있는 기간을 잘 산정해 봐야한다.
담보인정비율 상향조정은 업체가 10%이상 분양가를 인하할 때도 해당되지만 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화하는 경우도 해당된다. 이런 경우라면, 실제 분양가 인하혜택을 꼼꼼히 계산해보는 것이 좋다.
상한제는 지방주택에도 적용된다. 단품슬라이딩제도가 시행돼 분양가 상한제가 무력화 또는 현실화되고 있지만, 전매규제가 없는 저렴한 분양물량이나 건설사가 분양가를 인하해 담보인정비율을 높인 미계약 사업장이 나올 예정이니, 향후 지역적 호재가 크고 브랜드나 옵션혜택이 높은 알짜 지역을 선별해 매입하는 자세가 필요하다.
/부동산써브 (WWW.SERVE.CO.KR)함영진실장
하지만, 이번 대책으로 분양시장의 회복효과는 미흡할 것으로 보인다. 규제완화가 1년 한시적용이지만 현재 지방미분양은 준공후까지 미계약인 악성물량도 많고 실제 2년이상 분양을 마감하지 못한 사업장도 있어 건설업체들이 롱텀으로 마케팅 전략을 세우는 데 한계가 있다. 특히, 지방 미분양 물량이 이미 10만가구를 넘어선 상태라 그 많은 물량이 시장에서 자연 소진되기까지는 많은 시일이 필요할 만큼 지방주택시장의 기초체력은 미약한 수준이기도 하다.
명약이 있어도 환자의 기초체력이 따라줘야 회복속도도 빠른 법이다. 체질을 근본적으로 개선해 줄만한 대책을 장기간 펼칠 필요가 있다. 1년 정도 지방 비투기지역에 한시적으로 움직이는 단발대책이나 집값안정이란 명분에 갇힌 소규모 정책으로는 체질개선을 장담할 수 없다. 정부는 6.11 대책을 통한 건설업계의 자구노력과 시장상황을 면밀히 재분석해 기사회생의 기미가 없다면, 기존 규제를 푸는 수준을 넘어서는 추가인센티브를 준비하는 정책적 의지를 보여줘야 할지도 모른다. 인색한 대책으로는 지방주택시장의 정상화보다는 언발에 오줌누는 미봉책에 그칠 확률이 높다.
■청약시장 극단적 양극화 우려
게다가 이번 지방대책은 기존 미분양물량에 대한 배려차원이지, 향후 공급예정인 지방 분양예정사업장에 대한 배려는 전혀 없기도 해, 작금의 상황악화를 막는 지지대 대책만 내놓은 것이기도 하다.
하반기 지방에 공급될 연내 일반분양예정 물량 11만가구에 대한 대책도 필요한데, 물론 이들 업체 스스로 적정분양가를 책정하고 분양시기를 조율하는 자구책도 필요하겠지만, 딱히 떨어진 분양수요를 업체 스스로 감당할 수 없기 때문에, 이들 분양예정 사업장도 수혜를 볼만한 대책이 필요한 것도 사실이다.
비약이 심할지 모르겠으나, 분양예정사업장들이 미분양 규제완화를 이용코자 애초부터 분양가를 낮춰 분양시작 하기보다 반려되지 않을 수준으로 분양승인을 받은 후, 미계약이 발생할 때 분양가를 인하하는 꼼수를 쓸 수 있기 때문이다.
청약자들도 어차피 미분양이 예상되는 사업장은 순위내 청약통장을 사용하는 것보다 미분양을 계약하겠다는 상황을 양산할 수 있어, 청약률 0%사업장 출현을 부추길 소지도 있다. 청약시장의 극단적 양극화를 더 부추기는 아이러니라 하겠다.
■지방 미분양 매입·투자전략
그렇다면 이번 세제나 대출규제 완화를 통해 지방주택시장을 살펴보려는 실수요자나 투자자는 어떻게 해야할까?
일단, 침체의 늪이 깊어진 지방시장이 기사회생해 시장분위기가 반전되기는 힘든 상황이니, ?v기 듯이 서두를 필요는 없다. 어차피 미분양이 예상되는 사업장이라면 순위내 청약보다 분양가를 인하할 건설사의 미분양물량을 노려야 한다는 뜻이다.
민간건설업체들은 전매규제 없고, 세제와 대출규제가 완화됐음을 과도하게 과장 홍보할 여지도 있으니, 이런 점들을 꼼꼼히 살필 필요도 있다.
양도세는 다주택중과가 아주 없어진 것이 아니라 중복보유 허용기간이 2년 늘어난 것이니, 기존주택의 규모나 보유기간, 미분양물량의 입주시기를 잘 계산해 주택을 구입해야한다. 특히 준공후 미분양물량은 중복보유 허용기간에 공사시기가 빠지는 셈이니 중복보유를 통해 절세할 수 있는 기간을 잘 산정해 봐야한다.
담보인정비율 상향조정은 업체가 10%이상 분양가를 인하할 때도 해당되지만 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화하는 경우도 해당된다. 이런 경우라면, 실제 분양가 인하혜택을 꼼꼼히 계산해보는 것이 좋다.
상한제는 지방주택에도 적용된다. 단품슬라이딩제도가 시행돼 분양가 상한제가 무력화 또는 현실화되고 있지만, 전매규제가 없는 저렴한 분양물량이나 건설사가 분양가를 인하해 담보인정비율을 높인 미계약 사업장이 나올 예정이니, 향후 지역적 호재가 크고 브랜드나 옵션혜택이 높은 알짜 지역을 선별해 매입하는 자세가 필요하다.
/부동산써브 (WWW.SERVE.CO.KR)함영진실장
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