한국토지주택공사(LH)가 토지 공급에 앞서 수요자의 사업성을 먼저 분석해주는 모델을 개발했다. 이에 따라 업체들은 LH가 공급하는 토지를 매입하기 전에 미리 사업성을 명확하게 분석하고 향후 사업전략까지 세울 수 있어 큰 호응을 얻을 전망이다.
LH는 토지 수요자들이 LH가 매각하는 토지에 대한 사업성을 분석, 향후 판매전략 수립에 활용할 수 있는 '수요맞춤형 사업수익모델+α' 시스템을 개발 완료했다고 5일 밝혔다.
이 시스템은 LH가 판매하는 토지를 매입하기에 앞서 사업에 대한 수요를 정확하게 예측하고 유형화할 수 있는 모델로, 공동주택용지와 상업용지를 우선 분석대상으로 하고 있다.
대부분 건설업체나 디벨로퍼들이 각자 고유의 사업성 분석 툴과 개발방식을 보유하고 있지만 LH 시스템의 경우 현재 보유 중인 전국의 다양한 토지를 대상으로 우선 수지를 분석해주고 자료를 제공한다는 측면에서 업체들이 보다 손쉽게 투자판단을 할 수 있도록 한 것이다.
■최적 분양가·자금 유출입 제공
토지 판매가 공급자 중심이 아닌 수요자를 우선시하도록 한 이재영 LH 사장의 경영방침을 적극 반영한 것으로, 앞으로 보다 고객 지향적인 토지 공급이 가능할 것으로 LH는 기대하고 있다.
LH는 이 시스템의 객관성을 최대한 높이기 위해 글로벌 컨설팅 및 회계법인, 건설업체, 신탁사, 설계사무소 협조를 얻어 가장 표준이 될 수 있고 신뢰성 있는 모델을 개발하는 데 주력했다고 설명했다.
공동주택용지의 경우 단지내 상가까지 수지분석 대상에 포함시켰으며 면적, 용적률, 건폐율 등 필지조건을 입력한 후 분양조건에 주택 규모와 가구수를 조정해 허용용적률의 최대조합을 찾을 수 있도록 설계했다. 또 인근 시세를 참고해 아파트 주택형별 최적 분양가를 도출하고 약 31개의 투자비 항목을 표준화해 누구든 쉽게 활용하도록 했다.
이와 함께 시기별로 체계적인 비용 투입과 회수가 이뤄질 수 있도록 스케줄을 구성하고 이를 바탕으로 현금 흐름을 도출해 자금 유출입도 일목요연하게 알 수 있게 했다.
아울러 대표성이 있는 공동주택용지와 상업용지 각 2필지에 대해서는 가설계를 통해 관리사무소, 경비실, 주차장 등 부대시설 규모 및 지상·지하의 적정 주차대수를 산정해 지구단위계획에 근거한 최적의 단지배치와 건물배치를 제시하고 있다.
이 시스템은 특히 수요자와 지역 사정 등에 따라 변동가능성이 있는 건축공사비, 토지가격, 분양률, 분양가격에 대해 민감도 분석을 통해 보다 실효성 있는 결과가 도출될 수 있도록 했으며, 최종적으로 이 같은 모든 변수를 감안한 투자판단을 할 수 있도록 사업수지 등을 도출할 수 있게 했다.
■근린생활시설용지 모델도 곧 개발
LH는 향후 대중성이 강한 근린생활시설용지, 단독(점포)주택용지 등도 사업수익모델을 개발해 전국의 LH 판매현장에 전파하고 지구별 판매담당자가 직접 고객 입장에서 사업수지분석 등을 제공할 계획이다.
또 자체사업 분석 툴을 보유하고 있지 않은 민간 수요자가 수익모델을 직접 활용해 LH 토지에 대한 투자손익을 분석할 수 있도록 수익모델을 LH 홈페이지에 상시 게재할 예정이다.
LH는 현재 전국적으로 180여필지의 공동주택용지와 다수의 상업용지를 보유하고 있으며 올 상반기에만 지난해 같은 기간 실적의 2배가 넘는 공동주택용지 77필지(5조원 규모)를 판매했다.
LH는 미매각 토지의 수익률, 수익시점 등을 파악해 판매전략에 활용하고 수지분석 결과 수익률이 마이너스(-)인 토지는 가격전략, 대금회수조건 완화, 토지 리폼 등 현장 여건에 맞는 시장성 있는 토지로 개발할 계획이다.
LH 관계자는 "수요맞춤형 사업수익모델+α 시스템을 활용해 보유 토지 중 사업성이 우량한 토지를 보다 적극적이고 체계적으로 고객에게 알릴 예정"이라며 "나아가 공급 예정인 토지도 합리적인 판매전략 수립에 유용하게 사용될 수 있을 것"이라고 말했다.
LH는 오는 27일 경기 성남시 분당 본사 정자사옥에서 수요맞춤형 사업수익모델+α 시스템에 대한 투자설명회를 개최해 최초로 공개할 계획이다. kwkim@fnnews.com
김관웅 부동산전문기자
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