강남 재건축 '초과이익환수제' 적용 여부 놓고 온도차 극명
개포.일원 등 연내 분양 가능한 곳 4000만원 올라
잠실주공5, 은마 등은 재건축 난망에 급매물 쌓여
"재건축 초과이익환수제 적용 안될거다. 분양가가 평균 3.3㎡당 4000만원은 넘지 않겠냐" (개포동 A공인중개업소)
"최근 1억원 넘게 집 값이 떨어지긴 했다. 앞으로 더 빠질수도 있다." (잠실 B공인중개업소)
25일 주요 서울 강남 재건축 단지인 일원동 개포상록8단지와 잠실동 잠실주공5단지 인근 공인중개업소 관계자들이 내놓은 엇갈린 평가다. 주택시장에서 '집값 바로미터'로 불리는 강남권 재건축 단지들이 연내 재건축이 확실시된 지역과 아닌 지역에 따라 '집값 온도차'가 확연하게 다르다. '11.3 부동산' 대책에 이어 내년 부활 예정인 재건축 초과이익 환수제에 대한 불안감이 작용한 것으로 보인다.
■연내 분양 가능한 개포 일대 단지 급반등
이같은 온도차는 개포동.일원동 일대와 비(非)개포동.일원동 일대일수록 더 뚜렷했다. 특히 연내 분양을 앞둔 개포동 '래미안 강남 포레스트'(가칭)와 일원동 '개포 디에이치자이(가칭)'는 다른 강남 재건축 단지들과 벌써부터 차별화된 몸값을 자랑하고 있다. 인근 공인중개업소 관계자들은 이 아파트 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원은 넘을 것이라고 입을 모았다.
개포동 개포시영아파트를 재건축하는 '래미안 강남 포레스트'는 오는 6월께 2296가구 중 220가구 일반분양 할 예정이다.
오는 10월 분양할 예정인 현대건설.GS건설.현대엔지니어링이 컨소시엄으로 짓는 일원동 개포상록8단지를 재건축하는 '개포 디에이치자이'는 총 1975가구 중 장기전세주택을 제외한 1766가구를 일반분양한다.
일원동 C공인중개업소 관계자는 "인근 일원우성7차 단지 시세가 3.3㎡당 3700~3800만원 수준"이라면서 "기대가 워낙 높다보니 새로 분양을 앞둔 (래미안 강남 포레스트나 개포 디에이치자이) 곳은 평균 평당 4000만원을 가뿐히 넘기지 않겠냐"고 귀띔했다.
■잠실주공, 대치 은마 등은 갈수록 급매물 늘어
반면 대표적 강남 재건축 단지 중 하나인 잠실동 주공5단지와 대치동 은마아파트의 분위기는 사뭇 다르다. 잠실주공5단지의 경우 11.3 대책이후 하락한 집값이 아직 회복하지 못하고 있는 만큼 급매물도 늘고 있다. 여기에 지상 50층규모로 추진하고 있는 재건축사업 정비 계획변경안 심의가 또다시 미뤄진 것도 한 원인이다.
현재 중개업자들은 연내 재건축이 사실상 불투명해졌고 이로인해 급매물이 나오며 집값이 떨어지고 있다고 분석했다. 늦어도 올 상반기 내 사업 시행 인가를 받아야 재건축 초과이익 환수제 적용을 피할 수 있지만 사실상 이는 불가능하기 때문이다.
잠실동 B공인중개업소 관계자는 "지난해 10월 기준으로 15억3500만원에 팔리던 전용면적 76㎡가 최근 14억1000만원으로까지 급매물로 나왔다"고 말했다.
잠실동에 위치한 또다른 공인중개업소 관계자는 "집값이 하락했다는 기대감 때문인지 최근들어 급매물 문의전화가 더 많이 걸려오긴 했다"며 "전용면적 76㎡를 기준으로 1억원 가까이 떨어진 14억3000만원 급매물이 나왔다. 이거보다 더 떨어진 (급매물은) 찾아보기 힘들것"이라고 설명했다.
대치동 C공인중개업소 관계자는 최근 은마아파트 급매물 여부와 관련해 "급매물로 나온건 거래가 금방 끝나는 분위기"라며 "전용면적 76㎡가 11억원까지 떨어지면서 급매물 문의가 유독 많았다"고 했다.
■재건축 초과이익환수제 적용 여부에 희비
이처럼 강남 재건축 단지들 사이에서 집값을 두고 희비가 엇갈리는 데는 내년 부활 예정인 재건축 초과이익 환수제에 따른 영향이 크다는게 전문가들의 공통된 지적이다.
재건축 초과이익 환수제가 적용되면, 재건축 조합이 얻는 이익 중 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야해서다.
부동산114센터 김은진 리서치팀장도 "연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 전망"이라는 분석을 내놓은 바 있다.
jyyoun@fnnews.com 윤지영 기자
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