이조로 변호사의 작품 속 법률산책-‘굿 매너스’의 주택임대차보호법

영화 ‘굿 매너스’는 기존의 판타지 영화에서 볼 수 없었던 색다른 공포, 동성애, 뮤지컬, 동화 등을 섞어놓아 판타지, 공포 영화의 전형성을 탈피한 점이 특이하다. 이 작품은 포르투갈어를 쓰는 브라질 영화라서 보다 낯설게 느껴지지만 브라질은 남미에서 영화강국이기도 하다.

작품 속에서, 임대인은 밀린 월세 때문에 클라라(이자벨 주아 분)의 옷과 전자레인지를 가져간다. 이처럼 임대인이 밀린 월세를 받기 위하여 임차인 집에 마음대로 들어가서 임차인의 물건을 가지고 나올 수 있는지를 주택임대차보호법을 중심으로 알아본다.

임대차에 대해서는 민법에도 규정되어 있지만 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법의 특별법으로 규율하고 있다. 이를 통해서 국민, 특히 사회적 약자인 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 것이다.

임대차 계약은 채권 계약으로서 계약 당사자인 임대인과 임차인 사이에서만 효력이 있는 것이 원칙이다. 예를 들어 이러한 원칙을 고수할 때, 임대인이 임차 부동산을 매도하면 새로운 소유자는 임차인에게 주택의 명도를 요구할 수 있어 사회적 약자인 임차인 보호가 미흡하다.

주택임대차보호법은 간편한 방법으로 임차인이 임대인이 아닌 제3자에게도 자신의 권리를 보장받을 수 있게 하였다. 대표적인 것으로 대항력과 우선변제권, 계약의 갱신, 임차권등기명령 등을 들 수 있다.

대항력은 임대인이 아닌 제3자에게도 자신이 임차주택의 임차인인 것을 주장할 수 있다는 것이다. 임대차 등기 없이도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 다음날부터 대항력을 취득하여 제3자에게도 임차인임을 주장할 수 있다.

채권자는 평등하기 때문에 임차인은 임대차보증금을 다른 사람보다 우선해서 변제받을 수 없는 것 원칙이다. 그렇지만 주택임대차보호법은 임차인이 위 대항요건에 임대차계약서상에 확정일자를 갖추면 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 하고 있다.

임대인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다. 갱신된 임대차 기간은 2년이지만 임차인은 언제든지 해지할 수 있고, 임대인에게 해지통지가 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대차가 해지된다.

임대차가 끝나고 임차인이 이사 가야하는데, 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 이 때 임차인은 이사 전에 임차주택의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기를 한 후에 이사를 가면, 이미 취득한 대항력, 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다.

계약기간이 끝났다고 하더라도 임대인이 임차인이 거주하고 있는 주택에 무단으로 들어가면 주거침입죄가 된다. 임차인이 월세를 안냈다고 임대인이 임차인의 옷, 전자레인지 등을 가져가면 절도죄가 된다.

임대인은 법정 절차를 통해서 월세나 명도를 받는 방법을 찾아야 한다.

즉, 현대 문명국가에서 법률상 절차에 의하지 아니하고 자신의 힘으로 자신의 권리를 실현하는 자력구제는 허용되지 않는 것이 원칙이다. 위법한 자력구제는 형사처벌을 받을 수 있고 민사상 불법행위 손해배상의무를 발생시킨다.

법무법인 태일 변호사 이조로 [e-mail]

/[e-mail] fn스타 이호연 기자

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