연 2000만원 이하 임대소득자도 임대사업자 등록 안하면 각종 혜택줄여 차별적 과세 예고
연내 임대사업자 등록 봇물 예상..등록 안해도 9월부터 임대소득 훤히 들여다봐 과세 가능
임대차보호법 개정안해도 임대사업자 가입유도해 전월세상한제, 계약갱신청구권제 도입
정부가 내년부터 임대소득 규모에 관계없이 모든 소득에 세금을 부과하는데다 미등록 임대사업자에게는 징벌적 과세를 적용해 이같은 불이익을 당하지 않으려면 임대사업자 등록을 할 수밖에 없기 때문이다. 그러나 임대사업자로 등록하면 전월세상한제가 적용돼 집주인은 최장 8년동안 계약때마다 전월세 가격을 연간 5% 이상 올리지 못하고, 거주자가 해당 주택에 더 살기를 원하면 계약갱신청구권제를 활용해 집주인에게 계약 연장을 요구할 수 있게 된다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 자동으로 시행되는 셈이다.
업계 관계자는 "임대소득 규모와 상관없이 임대사업자 등록을 하지 않으면 소득세가 많게는 16배까지도 차이나고 각종 세금에서도 혜택이 없기 때문에 임대사업자 등록이 크게 늘어날 것"이라며 "정부 입장에서는 굳이 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 명시해 주택임대차보호법을 개정하지 않더라도 자연스럽게 이 제도가 시행되게 됐다"고 분석했다.
■양도세 중과 이어 임대소득 과세도 차별.. 임대사업자 등록 크게 늘듯
7월31일 업계에 따르면 정부는 지난 30일 세법개정안을 통해 내년부터 임대소득 연 2000만원 이하(1주택자는 제외)도 14% 세율을 적용해 과세를 시작한다고 밝혔다. 이에더해 임대사업자로 등록할 경우 필요경비 70% 인정, 기본공제 400만원을 유지하지만 미등록시에는 필요경비를 50%만 인정하고 기본공제액도 200만원으로 낮추겠다고 밝혔다. 이렇게 되면 임대사업자 등록 여부에 따라 많게는 소득세가 최대 16배까지 차이나게 된다. 즉, 임대소득이 있는 사람은 소득 규모를 떠나 모두 임대사업자로 가입하라는 것이다.
더구나 정부는 공시가격 3억원 이하이고 주거용 면적이 60㎡ 이하인 '소형 주택'은 그동안 간주임대료 과세 대상에서 제외했으나 내년부터는 2억원 이하·40㎡ 이하로 각각 낮출 예정이다. 이렇게 되면 서울은 물론 수도권 대부분 지역의 소형주택도 과세대상에 포함되게 된다.
그러나 정부의 이같은 방침을 어기고 임대소득이 있는데도 임대사업자로 등록하지 않거나 소득을 신고하지 않을 경우 큰 불이익이 따를 전망이다. 정부는 국토교통부의 건축물대장, 국세청의 월세세액공제, 행정안전부의 재산세 등 정보를 모두 통합한 임대시장 통합정보망을 구축해놓고 오는 9월부터 본격 가동하기 때문이다. 이렇게 되면 개인의 임대소득을 훤히 다 들여다볼 수 있게 돼 임대사업자로 등록하지 않아도 과세가 가능해진다.
앞서 정부는 지난 4월부터 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자가 집을 팔 경우 양도소득세 중과하겠다고 밝히면서 임대사업자 등록이 크게 늘고 있는 상황이다. 국토부에 따르면 올 상반기 임대사업자로 신규 등록한 사람은 7만3916명이었다. 지난해 상반기 2만5962명의 2.8배에 달한다. 지난해 하반기에도 3만6682명이 등록했었다.
■임대사업자 등록땐 자동으로 전월세상한제와 계약갱신청구권제 적용
이에따라 올해 말까지 다주택자는 물론 소규모 임대소득이 있는 집주인들의 임대사업자 등록이 봇물을 이룰 전망이다.
업계 관계자는 "아직 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자는 물론이고 은퇴후 집 한채를 월세로 놓고 사는 소규모 임대소득자도 임대사업자 등록을 하지 않으면 불이익이 너무 커 임대사업자 등록이 크게 늘 것"으로 예상했다.
그러나 임대사업자로 등록하면 앞으로 최대 8년동안 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 적용받아야 한다. 전월세상한제는 집주인이 전월세가격을 연간 5% 이상 올리지 못하도록 한 것으로 임대사업자에게 부여되는 가장 기본적인 의무다. 임대사업자는 계약갱신청구권제도 적용받는다. 계약갱신청구권은 세입자가 해당 주택에 더 거주하고 싶을 경우 집주인에게 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리다. 물론 전월세가격은 5% 이내에서 동결된다.
일각에서는 내년부터 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행된다고 보고 있다. 임대사업자로 등록하게 되면 집주인의 거의 모든 권리를 국가가 대행하게 되기 때문이다.
이에 업계에서는 "집주인 입장에서 볼때 명의만 내것이지 관리와 운영은 국가가 콘트롤 하게 된다"면서 "최대 8년동안 시장의 수요공급 상황과 관계없이 국가의 통제를 받게 된다는 것은 문제가 있다"고 우려하고 있다. kwkim@fnnews.com 김관웅 기자
kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자
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