[현장르포] 고시촌서 아파트촌으로… 노량진뉴타운 활기

1년새 2배 올라 '3.3㎡당 7000만원'
전 구역 조합설립 마무리.. 인근 매물 가격 고점 근접
재건축 프리미엄 상쇄 수준

"작년 8월 3.3㎡당 3000만원 정도였다 지난 연말 조합설립 인가가 나면서 1년 만에 3.3㎡당 6000~7000만원으로 2배가량 올랐다." (노량진 공인중개업소 대표)

허름한 건물과 고시생의 한 끼인 '컵밥'으로 상징되던 노량진이 뉴타운 개발호재를 타고 활기를 띄고 있다. 6일 찾은 노량진은 허름한 건물 사이로 재정비를 알리는 안내문이 곧곧에 설치되며 개발 기대감을 느낄 수 있었다. 노량진재정비 계획에 따라 총 8개 구역에 8100여 가구가 새로 들어설 예정이다.

■1년만에 매물 가격 2배 급증

노량진 뉴타운은 대부분 건물이 20~30년 이상된 다가구 및 다세대 주택 위주로 처음 재정비촉진지구로 지정된지 15년이 지났다. 지역 주민들의 이해관계가 달라 조합설립이 지연되다 지난해 말 조합설립을 완료하고 본격적인 개발에 들어갔다. 총 8개 구역으로 나눠 사업을 진행 중이며 현재 6구역(1499가구)이 시공사 선정을 마치고 사업에 박차를 가하고 있다. 현재 1, 3, 5, 8구역은 조합설립인가를 마친 상태고, 2, 6, 7 구역 등은 시공사 선정 단계다. 특히 지난해 말 모든 구역의 조합 설립이 마무리 되면서 사업이 궤도에 오르고 있다. 이에 따라 해당 지역 매물도 작년 말부터 올 봄을 거쳐 빠르게 오르고 있다.

노량진 공인중개업소 대표는 "강남 쪽에 사무소를 운영하다 작년에 노량진으로 자리를 옮겼다"면서 "33㎡ 등 소형 매물의 경우 작년 여름 3억원 선에서 올 봄 5억원까지 오르고 최근에는 6~7억원 수준을 형성하고 있다"고 말했다. 이어 "사업 진행이 빠른 6구역의 경우 기존에는 2022년까지 입주를 완료할 예정이었으나 인근에 있는 영등포중·고등학교와 이해관계로 사업이 지연되고 있다"며 "1~2년 정도는 사업 진행이 늦어질 것으로 예상한다"고 말했다.

■오를 만큼 올랐다...추가 상승?

노량지 공인중개업소 관계자는 인근 매물 가격이 오를만큼 올랐다고 전했다. 현재 3.3㎡ 당 최고 7000만원 가량 가격이 형성된 상황에서 분담금과 이자비용 등을 생각하면 재건축 프리미엄을 상쇄할 만큼 올랐다는 것.

예를 들어 33㎡(10평) 빌라 1가구를 7억원에 사서 84㎡(25평) 아파트를 분양 받을 경우 조합원 원가를 제외하고 추가 분담금을 2억중반~3억원 가량 낼 것으로 예상된다. 입주까지 4~5년 정도 기다려야 한다는 가정하에 그 동안의 금융 비용 등도 추가로 발생하는데 현재 노량진 인접한 주변 지역 아파트 가격을 넘어설 수 있기 때문이다. 인근 상도동 상도파크자이의 경우 지난해 84㎡ 아파트가 8억8500만원에 팔렸다.

노량진 한 공인중개사무소 관계자는 "현재 노량진에 있는 단독주택이나 다세대주택의 감정평가 금액이 3.3㎡(평당) 2000만원 수준으로 33㎡ 가구가 2억원 가량"이라며 "조합원 원가가 평당 1830만원 정도로 추정되는데 25평 아파트를 분양 받는다고 가정하면 4억5700만원으로 2억5700만원 정도의 추가분담금이 예상된다"고 말했다.

이어 "여기에 33㎡ 매물 매입가 7억원을 더하면 금융비용을 빼고도 9억5700만원이 예상되는데 이 정도면 입주 시점에서 동, 호수를 지정해 매입할 수 있는 가격 수준"이라고 말했다.

■전세 매물은 가뭄

재개발을 앞두고 전세 매물은 가뭄 상태다.

기존 건물의 경우 20~30년 이상 오래된 건물이 많고 노량진의 경우 고시생과 수험생 등 1인 가구를 위한 오피스텔 등이 많기 때문이다. 노량진동 한 공인중개 사무소 대표는 "전세 매물은 1~2건에 불과하다"며 "66㎡(20평) 기준 시세는 약 2억원 안팎"이라고 전했다.

공인중개 사무소에서 만난 다가구 주택을 보유한 한 세대주는 "지난해 앞선 고령 세대주로부터 다가구주택(빌라)을 매입했다"며 "앞선 소유주가 나가면 수리를 해서 전세를 내놓을 계획"이라고 말했다.

[e-mail] 이환주 기자

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