서울 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 2년여 만에 75%에서 지난달 62%로 급락했다. 강남구의 경우 전세가율이 2013년 이후 처음으로 50%대로 떨어졌다. 한동안 서울 아파트 가격이 급등했으나 전세가는 상대적으로 안정세를 보이면서 가격차가 커진 것으로 풀이된다. 전세가율 격차가 벌어지고 대출 규제도 심화되면서 서울에 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'는 사실상 어려워질 전망이다.
■서울 전세가율 61.7%로 하락
2일 KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 9월 서울 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%)대비 2.6포인트 하락했다. 서울 아파트 전세가율은 갭투자가 기승을 부리던 2016년 6월 75.1로 최고치를 기록한 뒤 이후 하락·안정세를 보여왔다.
전세가율은 전세가격에 비해 상대적으로 매매가격 상승폭이 크거나, 매매가격보다 전셋값이 크게 하락하는 경우에 나타난다. 최근 현상은 매매가격은 오르는데 전세가격이 안정화되면서 나타난 것으로 풀이된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 2~3년간 양도소득세 인상, 종부세 인상 등 다주택자 규제로 인해 서울 강남 등에 똘똘한 한 채 수요가 몰리면서 서울 집값이 급등했다"며 "매매가격은 오르는데 정부의 임대차 시장 안정화 노력에 따라 전세가격이 안정되면서 전세가율 격차가 벌어진 것"이라고 설명했다.
서울 강남 11개구의 평균 전세가율은 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 떨어졌다. 강남 11개구의 전세가율은 58.2%로 2013년 11월(59.2%) 이후 4년 9개월 만에 60% 미만으로 내려왔다. 특히 강남구의 경우 전세가율이 48.9%를 기록하며 국민은행이 관련 통계를 작성한 2013년 4월 이후 절반 미만으로 떨어졌다. 강남구에 이어 용산의 전세가율이 50.1%, 송파구 51.0% 순으로 낮았다. 모두 최근 집값이 급등한 지역들이다.
■서울 신규 갭투자 사실상 불가
전세가율 격차가 커지면서 전세를 끼고 서울에 집을 사는 '갭투자'는 사실상 불가능해졌다. 갭투자가 기승이던 2016년 당시 강북 및 일부 지역의 경우 전세가율이 80~90%를 육박하면서 매매가 10억원 집을 1~2억원만 있으면 사는 것이 가능했다. 하지만 전세가율 격차가 커지고 정부가 잇따른 다주택자 대출규제 등을 발표하면서 갭투자 장벽이 높아진 것.
기존 갭투자자의 경우 전세가격 자체가 떨어진 것은 아니기 때문에 당장은 큰 문제가 없지만 향후 금리가 오르거나 전세가격이 하락할 경우 부담이 될 수 있다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 "일반적으로 매매가와 전세가의 경우 하나가 오르면 다른 것이 따라 오르는 일괄적인 선행, 후행 관계는 없다"며 "최근 전세가율 격차는 전세가 하락에 의한 것이 아닌 매매가 상승에 의한 것으로 향후 추가적인 전세 수요, 시장 흐름에 따라 기존 갭투자자들의 상황이 달라질 수 있다"고 말했다.
함 랩장은 "2014~2016년 당시 은행 적격대출 혼합형 상품으로 대출을 받아 집을 산 갭투자자의 경우 당시 2~3%대 금리가 5년이 지난 현재 두 배가량 올랐다"며 "대출을 끼고 서울에 집을 여러 채 산 갭투자자의 경우 금리가 오르면 충격이 올 수 있다"고 말했다.
hwlee@fnnews.com 이환주 기자
■서울 전세가율 61.7%로 하락
2일 KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 9월 서울 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%)대비 2.6포인트 하락했다. 서울 아파트 전세가율은 갭투자가 기승을 부리던 2016년 6월 75.1로 최고치를 기록한 뒤 이후 하락·안정세를 보여왔다.
전세가율은 전세가격에 비해 상대적으로 매매가격 상승폭이 크거나, 매매가격보다 전셋값이 크게 하락하는 경우에 나타난다. 최근 현상은 매매가격은 오르는데 전세가격이 안정화되면서 나타난 것으로 풀이된다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난 2~3년간 양도소득세 인상, 종부세 인상 등 다주택자 규제로 인해 서울 강남 등에 똘똘한 한 채 수요가 몰리면서 서울 집값이 급등했다"며 "매매가격은 오르는데 정부의 임대차 시장 안정화 노력에 따라 전세가격이 안정되면서 전세가율 격차가 벌어진 것"이라고 설명했다.
서울 강남 11개구의 평균 전세가율은 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 떨어졌다. 강남 11개구의 전세가율은 58.2%로 2013년 11월(59.2%) 이후 4년 9개월 만에 60% 미만으로 내려왔다. 특히 강남구의 경우 전세가율이 48.9%를 기록하며 국민은행이 관련 통계를 작성한 2013년 4월 이후 절반 미만으로 떨어졌다. 강남구에 이어 용산의 전세가율이 50.1%, 송파구 51.0% 순으로 낮았다. 모두 최근 집값이 급등한 지역들이다.
■서울 신규 갭투자 사실상 불가
전세가율 격차가 커지면서 전세를 끼고 서울에 집을 사는 '갭투자'는 사실상 불가능해졌다. 갭투자가 기승이던 2016년 당시 강북 및 일부 지역의 경우 전세가율이 80~90%를 육박하면서 매매가 10억원 집을 1~2억원만 있으면 사는 것이 가능했다. 하지만 전세가율 격차가 커지고 정부가 잇따른 다주택자 대출규제 등을 발표하면서 갭투자 장벽이 높아진 것.
기존 갭투자자의 경우 전세가격 자체가 떨어진 것은 아니기 때문에 당장은 큰 문제가 없지만 향후 금리가 오르거나 전세가격이 하락할 경우 부담이 될 수 있다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 "일반적으로 매매가와 전세가의 경우 하나가 오르면 다른 것이 따라 오르는 일괄적인 선행, 후행 관계는 없다"며 "최근 전세가율 격차는 전세가 하락에 의한 것이 아닌 매매가 상승에 의한 것으로 향후 추가적인 전세 수요, 시장 흐름에 따라 기존 갭투자자들의 상황이 달라질 수 있다"고 말했다.
함 랩장은 "2014~2016년 당시 은행 적격대출 혼합형 상품으로 대출을 받아 집을 산 갭투자자의 경우 당시 2~3%대 금리가 5년이 지난 현재 두 배가량 올랐다"며 "대출을 끼고 서울에 집을 여러 채 산 갭투자자의 경우 금리가 오르면 충격이 올 수 있다"고 말했다.
hwlee@fnnews.com 이환주 기자
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