입주물량이 쏟아지면서 강남4구의 매매, 전세시장은 기간의 차이가 있을 뿐 약세전환이 불가피할 전망이다. 특히 기존주택 처분이나 대출 모두 어려운 상황이라 강남4구 신규아파트 입주는 더디고 세입자 확보 경쟁도 치열할 것으로 보인다.
2월 28일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 부동산114 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 겨울방학 기간인 12월~2월 중순까지 강남4구 전셋값은 모두 마이너스 변동률을 기록했다. 강동구는 12월과 1월에 각각 -1.59%, -1.16% 변동률을 기록하는 등 하락세가 두드러졌다.
2월 들어서도 약세가 이어져 2월 둘째주까지 전셋값 변동률은 강남구가 -0.53%로 가장 하락폭이 컸다. 헬리오시티 입주로 약세를 이어가던 송파구는 2월 셋째주에 플러스 변동률로 전환, 회복 기대감이 커졌다.
송파구는 지난해 12월 말부터 입주를 시작한 9510가구의 대단지 아파트 헬리오시티로 인해 전세시장이 하락세로 돌아섰다. 2개월째 입주가 진행 중인 헬리오시티는 약 40% 가량 입주율을 기록 중인 것으로 알려졌다. 잔금 치르고 입주를 앞둔 세대를 포함하면 약 60% 정도다.
그나마 올해 상반기 송파구 입주물량은 약 300가구뿐인데다 1월말부터 신천동에 위치한 미성·크로바 아파트(1350가구) 재건축 이주가 시작 중이다. 신천동에 위치한 진주아파트 1507가구의 이주도 3월말부터 시작된다.
이에 2월 셋째주 송파구 전셋값 변동률은 강남4구 가운데 유일하게 플러스 변동률(0.08%)을 기록했다.
부동산인포 관계자는 “송파구는 3월을 기점으로 헬리오시티 입주율의 빠른 상승은 물론 전세시장도 온전하게 회복세로 돌아설 것으로 예상된다”고 말했다.
강남구는 지난해 11월부터 입주를 시작한 일원동 래미안 루체하임(850가구)의 입주율이 70%대를 기록하며 비교적 느리게 입주가 이뤄지고 있다. 개포동에서 이달 27일부터 입주가 시작된 1957가구의 대단지 아파트인 래미안 블레스티지 전세매물이 쏟아진 것이 영향을 미쳤다.
강남구 전셋값은 11월~1월까지 연속 마이너스 변동률을 기록하고 있으며 2월 들어서도 약세를 이어가고 있다.
래미안 블레스티지 입주가 4월 27일까지 진행 된 후 약 4개월 뒤인 8월, 개포동에 위치한 디에이치 아너힐즈 1320가구의 입주가 시작 돼 6월 전후로 주춤했던 하락세는 8월 이후 1~2개월 가량 약세를 보일 전망이다.
내년 상반기 신규 입주계획이 없어 전세시장은 다시 살아나겠지만 하반기에 2296가구 규모의 개포동 래미안 강남포레스트가 입주할 예정이어서 내년 하반기 또 한차례 전세시장 약세가 나타날 것으로 예상된다.
부동산인포 관계자는 “강남구에는 송파구처럼 재건축 이주 계획이 없는 상황”이라며 “올 상반기 보다는 덜하겠지만 마이너스 변동률을 기록하는 모습을 쉽게 볼 수 있을 것”이라고 전망했다.
강동구는 올해 1만1000여가구가 입주할 예정이다. 6월부터 입주가 시작되는 래미안 명일역 솔베뉴 1900가구와 7월 이후로 예정된 8996가구를 포함하면 사실상 하반기에 1만가구가 입주하는 셈이다. 지난해 11월 이후로 마이너스 변동률을 이어가는 강동구 전셋값은 봄이 되면서 하락폭은 다소 둔화될 것으로 보이나 6월이 가까워지면서 전세물건이 더욱 증가하기 시작하면 하락폭은 커질 전망이다.
하반기 가을과 겨울방학 등 이사철에도 워낙 많은 입주물량들로 인해 회복은 쉽지 않아 보인다. 내년 상반기에도 4400여가구가 입주를 앞두고 있어 강동구 전세시장은 내년 하반기 경에나 안정될 가능성이 높아 보인다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “강남권은 어느 정도 가격조정이 이뤄져도 결국 수요가 채워지고 회복됐다”면서 “자금동원력을 갖고 있는 수요자들은 올해부터 내년까지가 이전보다 낮은 가격의 강남권 매물을 잡을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
kmk@fnnews.com 김민기 기자
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