경기상황·저금리·4월 총선 등도 변수로 꼽혀...관망세 속 불씨 여전
올해 부동산 시장 방향을 좌우할 4대 변수로 부동산 전문가들은 △정부의 추가 부동산 규제 △경기 상황 △저금리 △4월 총선 등을 꼽았다. 이 중 가장 큰 변수로는 추가 부동산 규제가 지목됐다. 최근 고가·초고가 주택에 대한 대출규제에 따른 풍선효과로 집값이 오르고 있는 9억원 이하 주택에 대해 정부가 추가로 대출규제를 적용하거나, 상승폭이 확대되고 있는 전·월세시장에 전월세상한제 및 계약갱신청구권을 도입할 가능성이 점쳐진다. 다만 전문가들은 8·2대책과 9·13대책처럼 공급확대가 빠진 수요억제책은 오히려 집값을 부추기는 부작용만 불러올 수 있다고 전망했다.
■올해 집값 최대 변수는 '정부규제'
5일 부동산업계에 따르면 주요 부동산 전문가들은 '올해 집값 향방을 결정할 최대 변수'로 '정부의 추가 부동산 규제'를 꼽았다. 올해 서울 주택시장이 '상저하고'를 보일 것으로 예상되는 가운데 주춤했던 서울 집값이 다시 기지개를 펴기 시작할 경우 정부가 추가 부동산 대책을 들고 나올 가능성이 높다는 것이다.
실제 김현미 국토교통부 장관은 지난 3일 부동산 개혁 완수를 위해 총선 불출마를 선언하며 '집값 잡기'에 대한 강력한 의지를 드러냈다. 홍남기 경제부총리 역시 지난해 12월 30일 "부동산 시장이 안정화될 것으로 예상하고 있지만 필요하다면 언제든지 추가대책을 마련할 수 있다"고 경고했다.
두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "현재 가장 중요한 것은 12·16 이후 추가대책 나올 것인지 여부"라며 "실제 효과가 나타났는지와 관계없이 부동산 대책이 나올때마다 시장은 주기적으로 영향을 받아왔다"고 지적했다.
초강력 규제책인 '12·16대책' 여파로 부동산 시장이 관망세를 보이고 있지만 불씨는 여전하다.
한국감정원에 따르면 지난해 12월 넷째주 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주(0.20%)의 절반 수준인 0.10%로 줄었지만 상승세는 여전했다. 9억원 이하 중저가 주택의 풍선효과 등으로 강북구(0.09%)와 영등포구(0.19%)는 지난주보다 오름폭이 커졌다. '12·16대책'으로 대출이 막힌 실수요자들이 전월세로 눈을 돌리면서 서울 아파트 전세가격은 0.23% 오르며 전주(0.18%)보다 상승폭을 확대했다.
전문가들은 정부가 추가로 내놓을 수 있는 대책으로 △대출규제 강화 △보유세 강화 △채권입찰제 도입 △전월세상한제 및 계약갱신청구권 도입 등을 꼽았다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "12·16대책 발표 당시 대출규제 대상에서 제외된 9억원 이하 주택의 매매가격이 계속 뛸 경우 추가적인 대출억제책이 나오거나, 분양시장이 더욱 가열될 경우 채권입찰제 도입이 거론될 수 있다"고 말했다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "올해 전세가격이 불안정하면 집값이 다시 변동성을 보일 수 있어 전월세상한제나 계약갱신청구권 도입 가능성이 점쳐진다"고 예상했다.
■경기·저금리·4월 총선 변수도 꼽혀
경기상황과 추가 금리인하도 주요 변수다. 지난해 한국은행이 기준금리를 인하했던 7월과 10월 각각 서울과 전국 아파트값이 상승세로 돌아섰다.
한은이 오는 2·4분기께 기준금리를 사상 최저 수준인 1.0%로 추가 인하할 것으로 예상되는 가운데 또다시 집값 '불쏘시개' 역할을 할 수 있다는 우려가 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "부동산 시장이 갈수록 금리에 민감해지고 있다"며 "주택 매입시 대출 레버리지를 많이 쓰는데다 집이 하나의 투자상품화됐기 때문"이라고 설명했다.
4월 총선에서 여당인 더불어민주당의 과반 승리 여부에 따라 집값 향방이 갈릴 것이라는 전망도 나온다.
두성규 선임연구위원은 "총선에서 여당이 좋은 성적을 거둘 경우 현 부동산 정책이 적절하다고 판단하고 규제 일변도 정책을 이어나갈 것"이라며 "반면 야당이 성과를 거두면서 원 구성이 변화한다면 현 정책방향에 반대한 법안들이 쏟아져 나올 수 있다"고 전망했다.
한편 전문가들은 올해도 정부 규제에도 불구하고 집값 잡기는 쉽지 않을 것으로 예상했다.
권대중 교수는 "올해 4월말 분양가상한제 적용 유예가 끝난 뒤 주택공급 문제가 불거지고 6월말 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 면제가 끝나면서 시중 내 유통물량이 줄어들면서 6~7월 비수기를 거쳐 9월부터 본격적으로 집값이 상승할 것"이라고 예상했다.
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
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