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임차인과 장기계약으로 고정수익
주가 하락에 배당 매력 상승
서철수 NH농협리츠운용 대표(사진)는 1일 파이낸셜뉴스와 만나 "4월부터 자본시장법 시행령 개정으로 부동산·특별자산 재간접펀드와 리츠간 상호 투자시 규제차익 해소돼 재간접리츠가 사모펀드 지분을 10% 이상 취득할 수 있게 됐다"며 "이번 규제 완화로 NH프라임리츠의 성장성이 더욱 확대될 것"이라고 밝혔다.
NH프라임리츠는 해외물건에 대한 유상증자 계획을 갖고 추가자산 편입을 위해 11곳 이상의 자산을 검토하고 있다. 서 대표는 "다양한 국가에 포트폴리오를 구성한다는 목표로 해외 프라임급 빌딩, 우량 임차인 보유 여부, 환 헤지 등을 분석해 일부 자산에 대한 편입을 긍정적으로 보고 있다"고 설명했다.
그러면서 "추가 자산 편입기준은 상장시 설계한 것보다 위험도가 높거나 수익률이 낮으면 안 된다"며 "향후 자산들을 편입할 때 NH프라임리츠의 전체 수익률이 기존보다 상승하는 것이 전제가 돼야 한다"고 강조했다.
최근 공모 리츠의 주가는 다소 부진한 상황이다. 코로나19 확산으로 공모 리츠가 기초자산으로 삼은 부동산 자산의 임대료 수익이 악화될 것이라는 우려가 높아진 때문이다. 리츠는 부동산과 임차료를 통해 수익을 올리는 투자상품인 만큼 편입자산의 수익성이 악화하면 투자자의 배당수익이 줄어들 수 있다.
서 대표는 이에 대해 '오히려 지금이 리츠투자의 적기'라고 판단했다. 그는 "아직 공모리츠에 대한 시장의 인식이 성숙되지 않은 것 같다"며 "성장주 가격이 떨어질때 배당주는 상승하는 것이 일반적이지만 국내에서는 리츠가 성장주로 인식해 주가 변동이 크다"고 말했다. 이어 "일반적으로 성장주나 종합주가지수와 리츠 주가흐름은 반대로 나타난다. 불확실한 상황에서 이익배당한도의 90%를 의무적으로 배당하는 리츠주의 가치가 부각될 시점"이라고 덧붙였다.
서 대표는 "NH프라임리츠의 경우 우량한 임차인과의 장기 계약을 맺은 자산을 편입해 임대료 수익이 안정적으로 들어온다"며 "지금처럼 주가가 내려가면 수익률은 더 높아지기 때문에 이런 시기에 매수에 나서는 것은 좋은 투자전략이 될 수 있다"고 말했다.
현재 NH프라임리츠의 주가는 공모가 이하에 형성되어 있어 시가배당률은 높아진 상황이다. 오는 5월 말, 11월 말 결산을 통해 8월과 이듬해 2월에 배당을 실시할 예정이다.
다만, 서 대표는 공모리츠를 평가할때 임차인의 신용도를 신중하게 검토해야 한다고 조언했다. 그는 "향후 건물가격의 성장성만큼이나 임차인의 신용도가 중요하다"며 "경기 침체기에도 안정적인 임대료 수익을 보장해야 하기 때문"이라고 설명했다.
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