20년 흉물서 대형브랜드로… 도심 고밀개발 '변창흠표 실험' [현장르포]

신림강남아파트 재건축
20년간 사업 중단·재추진 반복에
변창흠 SH사장 구원투수로 등장
뉴스테이로 청년·신혼 공급 주효
2022년 1143가구·상가로 탈바꿈

서울시 관악구 신림동에 들어서는 '힐스테이트 관악 뉴포레' 신축현장에서 공사가 한창이다. 이곳은 20년간 재건축 사업이 올스톱됐던 신림 강남아파트를 공공 주도형으로 재건축한 모델이다. 사진=박소연 기자

"재건축 추진 20년을 허송세월하다 이제서야 빛을 봅니다."

서울 지하철 2호선 구로디지털단지역 1번 출구에서 도보로 5분 정도 떨어진 신림동 1644번지에는 역세권 아파트 '힐스테이트 관악 뉴포레' 공사가 한창이다. 이곳이 국토교통부 장관 후보자로 내정된 변창흠 LH 사장의 유력한 주택공급방안으로 떠오른 도심 고밀개발의 모범사례로 떠오르고 있다.

■20년간 재건축 올스톱

13일 방문한 이곳은 서울시 관악구 신림동 1644번지 일원 2만4558.1㎡에 조성되는 단지다. 오랫동안 흉물스럽게 방치됐던 '신림 강남아파트'를 재건축한 것이다. 총 17개동, 876가구였던 아파트를 헐고 1143가구와 상가로 재탄생될 예정이다.

힐스테이트 관악 뉴포레는 가장 작은 면적인 42.35㎡부터 59㎡와 84㎡ 3개 타입으로 조성된다. 2016년까지 42.35㎡ 기준 1억6000만~1억8000만원 선이던 강남아파트는 2017년 재건축 움직임이 재개되자 2억5000만원까지 올랐다. 인근 공인중개소 관계자는 "올 4~5월까지도 같은 매물이 4억~5억원 사이에서 손바뀜이 있었다"며 "2022년 완공시점엔 42.35㎡ 매물이 7억~8억원까지 뛸 것으로 본다"고 말했다.

부동산업계에선 강남아파트를 두고 "변 후보자가 교수 시절부터 강조한 '공과 사의 이익'이 조화되고 있는 곳"이라는 평가가 나온다.

1974년 지어져 '박정희 아파트'로 불리던 이곳은 1995년 재건축조합이 설립됐지만 20년간 사업중단, 재추진을 반복하며 슬럼화가 심했다. 2001년 재난위험시설(D급)로 지정됐지만 조합 비리로 사업이 번번이 막혔다. 2007년 금호산업이 시공사로 들어왔으나 조합 비리 문제로 좌초됐고, 2009년엔 남광토건이 선정됐지만 금융위기 여파로 사업이 한 발짝도 못 나갔다. 2012년에는 SK건설이 다시 공사를 수주했지만 조합 운영상 문제로 조합원 매물이 대거 경매와 공매로 풀리기도 했다.

수익성 문제도 재건축의 큰 걸림돌이었다. 적은 대지면적 대비 많은 세대수로 사업성이 양호하지 않은 데다 무리한 선이주에 따른 비용부담으로 민간사업자를 찾기가 사실상 불가능했다. 서울시 관계자는 "손해배상 문제, 조합원 수 증가 등으로 사업추진은 불가능한 상황이었다"면서 "울며 겨자먹기로 2012년 역세권 장기전세주택으로 정비계획 변경을 추진했지만 임대주택 비율이 높아 이마저도 사업성 효과가 없었다"고 말했다.

■변창흠 "사적·공공이익 추구 사례"

사적이익 침해 없이도 공적이익을 추구할 수 있다고 주창하던 변 후보자는 SH 사장 시절이던 지난 2016년 1월 강남아파트 재건축 해결책 마련을 특별히 지시했다. 정비계획을 변경해 사업성을 향상시키고, 명확한 현황 파악을 위해 1차 책임자인 조합을 공동시행으로 유지시키고 2차 책임자인 자치구의 조합관리업무 및 인허가 지원을 약속했다. 또 긴급자본은 SH가 조달하지만 추가자본은 공공지원 민간임대 도입으로 확보하는 방식으로 SH의 출자부담을 최소화했다.

이런 방식으로 SH가 구원투수로 등장했다. SH 측은 "당시 조합과 손잡고 SH가 시행을 책임질 테니 조합원 물량을 제외한 잔여물량은 뉴스테이로 청년과 신혼부부에게 공급하겠다는 조건을 제시했다"고 전했다. 서울시와 관악구청은 즉각 환영했고, 수십년째 사업이 막힌 조합도 거부할 이유가 없었다.

SH가 시행을 맡자 대형 건설사들도 시공에 적극적인 참여 의사를 보이면서 현대엔지니어링이 최종 수주에 성공했다.

변 후보자는 LH 사장 시절 기자를 만난 자리에서 "신림동 강남아파트는 공공이 참여해 사적이익과 공공이익을 함께 추구한 도심 고밀개발의 사례"라고 언급한 적이 있다. 집값과 전세난 해결을 최우선 과제로 떠안은 변 후보자가 도심 고밀개발 카드로 '강남아파트식' 정책을 추진할 가능성이 높은 이유다.

[e-mail] 박소연 기자 , 최서영 인턴기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지