[밸류업! 디벨로퍼]LH, 공공재개발 청사진 "'상생'하는 재개발"

LH 본사 전경. LH 제공. /뉴스1

성남시 단계별 재개발 사업현황. LH 제공. /뉴스1

정비사업-뉴딜 연계모델. LH 제공. /뉴스1

[편집자주]국내 정상급 부동산 개발회사(디벨로퍼)들의 행보에 업계 관심이 쏠리고 있다. 도시개발사업부터 택지지구사업까지 잇따라 성공담을 이어가며 국내 주택 공급의 한 축으로 당당히 자리매김했기 때문이다. 2021년이 기대되는 민간과 공공 디벨로퍼를 통해 국내 주택시장의 현 상황을 진단하고 도시계획의 문제와 해결책, 내년도 사업 계획 등을 미리 엿듣는 시간을 마련하고자 한다.

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = "모두가 상생할 수 있는 공공재개발이 모토입니다. 그동안 축적한 도시정비사업 노하우를 활용해 '둥지내몰림' 없는 재개발을 추진하겠습니다."(LH 공공재개발 사업 관계자)

한국토지주택공사(LH)가 그동안 다양한 지역에서 재개발사업을 성공적으로 추진한 노하우를 바탕으로 공공재개발의 새로운 청사진을 내놨다.

조합원의 부담을 낮추고 세입자와 영세상인 등 원주민의 재정착을 도모하는 형태다. 기존 재개발과는 다른 '상생'에 중점을 둔 방식이다.

◇공공재개발 서울에만 4만 가구…리스크↓ 인센티브↑

정부가 지난 8월 '주택공급 확대방안' 중 하나로 공공재개발을 제시한 뒤 시장의 관심이 높아진 상태다. 사업 지연으로 정비구역에서 해제된 곳에 공공이 참여하면서 리스크가 줄고 인센티브가 많이 늘기 때문이다.

정부는 공공재개발로 서울에 총 4만 가구 분량의 주택을 공급하겠다고 했는데, LH는 그중 약 70%를 목표로 설정했다.

LH는 공공재개발을 통해 Δ주변 집값 상승 Δ개발이익 사유화 Δ세입자 내몰림 Δ조합비리 Δ주민갈등 등 그동안 지적된 재개발·재건축의 문제점들을 해결할 수 있을 것으로 보고 있다.

LH 관계자는 "공공시행자의 자금 선투입, 미분양분 매입 확약, 낮은 자금 조달 금리로 사업리스크를 제거하고, 시행자의 전문성, 분담금 조기 확정 등을 통해 안정적인 사업 추진이 가능할 것"이라고 설명했다.

◇LH, 을지로·성남 구도심 등 다양한 경험 축적

LH는 20여년 간 축적된 풍부한 정비사업 경험을 차별화된 무기로 내세우고 있다. LH는 지난 1988년 공공기관 최초로 실시한 을지로2-16, 17 정비사업, 내수1, 신림 난곡 등 다양한 정비사업을 추진해왔다.

최근에는 성남 금광·중1·신흥2지구를 순환정비 방식으로 추진해 공공주 재개발에 대한 주민 찬성률 92%를 달성하는 등 성공적으로 사업을 완수했다.

LH는 장기간 사업이 정체 중인 지역이나 주거환경이 열악하지만, 정비구역에서 해제된 지역 등을 집중적으로 공략하겠다는 계획이다.

개별 사업구역의 여건에 따라 이르면 이달, 늦어도 내년 3월까지는 후보지를 선정하고 본격적인 사업에 착수하기로 했다.

◇정비-뉴딜 연계·준공업지 복합개발 등 '기대'

LH는 주거밀집지역, 준공업지역 등 다양한 유형의 도심 재개발 사업모델을 개발해 다양한 유형의 재개발이 사업이 성공할 수 있도록 준비를 마친 상태다.

특히 주민 내몰림 방지를 위해 '순환이주주택'을 확보하는가 하면 생활 SOC 기반시설을 설치해 생활편의시설 부족 문제를 해결하는 등 저층 주거지 정비사업을 통한 자력개발을 유도할 방침이다.

공업과 주거가 혼재된 준공업지역은 산업, 문화, 주거가 공존하는 복합산업 공간으로 개발한다.

순환정비 방식으로 일부 부지를 철거해 임대산업시설을 설치하고 영세 상가·공장 세입자를 이전시킨 후 공동주택 등을 짓는 방식이다.

공사가 완료되면 영세사업자, 상가세입자에게는 저렴한 임대료로 공공임대산업시설을 공급하고, 공공임대주택은 주거세입자와 청년에게, 토지 등 소유자에게는 주거입주권을 제공할 계획이다.

이 외에도 Δ가로주택정비사업 Δ재래시장 재개발 후 일부를 주택·생활 SOC로 활용 Δ빈집 매입 후 주택과 공영주차장 등 생활 SOC로 활용 등 다양한 형태의 소규모 복합 개발도 기대를 모은다.

◇해외에서도 공공 디벨로퍼 '주목'

한편 해외 사례에서도 최근 공공이 재개발·재건축 사업을 주도하는 모습이 나타나고 있다.

프랑스 파리개발공사가 철도부지를 입체 복합개발한 파리 리브 고슈(Paris Rive Gauche), 싱가포르 주택청이 도심에 근무하는 근로자에게 공급하기 위해 총 50층의 초고층으로 재건축해 랜드마크가 된 더피너클앳덕스톤(The Pinnacle@Duxton) 등이다.

이 외에도 미국 BPCA(배터리파크시티개발공사), HYDC(허드슨야드 개발공사) 등 구도심 도시개발로 이어진 대규모 프로젝트들도 모두 공공이 주도한 디벨로핑 사업이다.

LH 관계자는 "공공성을 확보한 공정하고 투명한 사업추진으로 국민의 주거 안정은 물론 공사로서 LH의 공적 기능도 강화하겠다"고 말했다.

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