양도세율 인상…1주택자도 거주기간 짧으면 '稅폭탄' [2021 신년계획]

절세가 최고 재테크
공시가 12억이하 공동명의땐 종부세 면제
다주택자는 5월 이전에 팔아야 중과 피해

2021년부터 다주택자의 투자수요를 억제하기 위한 부동산 세제가 대폭 강화된다. 취득세, 종합부동산세, 양도소득세율 인상이 동시에 적용되며 세부담이 높아지는 만큼 새해에는 '절세'가 재테크의 중요 키워드가 될 전망이다.

■1가구 1주택도 거주기간 중요해져

부동산업계와 부동산114가 정리한 '2021년 달라지는 부동산세법과 절세전략' 등에 따르면 2021년부터 1가구 1주택자도 양도세 부담이 늘어날 수 있다. 9억원 초과주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제에 '거주요건'이 추가됐기 때문이다. 기존에는 보유기간만 따져 연 8%씩 공제율을 적용해 최대 10년 이상 보유한 주택은 연 8%씩 80%를 공제했지만 내년부터는 거주하지 않은 집은 최대 40%까지만 장특공제가 적용된다. 보유기간이 길어도 거주한 기간이 짧으면 세부담이 증가하는 만큼 이를 고려하고 움직여야 한다.

■갈아타기 시도할 때는 전입가능 여부 확인해야

1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 취득세와 양도세를 주의해야 한다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전 주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있다. 다만 양도세 비과세 적용요건에서 임차인이 거주하고 있는 경우 최대 2년간 처분 및 전입의무 기간이 주어지는데 문제는 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 전입을 제때 못하는 일이 발생할 수 있다. 이에 갈아타기를 시도하기 전에 반드시 전입가능 여부를 확인해야 한다.

■공시가격 12억원 이하 공동명의 유리

그동안은 부부 공동명의일 경우 12억원까지 종부세가 면제되며 대표적인 절세 방법이었지만, 내년부터는 이를 고민해볼 필요가 있다. 공시가격 12억원이 넘어 종부세를 내야하는 부부 공동명의 1주택자는 9월에 단독명의와 공동명의 중 어느쪽이 유리한지 따져본 뒤 납부방식을 선택할 수 있게 되면서다. 그동안 단독명의자만 받아온 종부세 고령자·장기보유 특별공제 혜택을 부부 공동명의 1주택자에게도 부여하기로 한 대신 공동명의 1주택자가 이 혜택들을 받으려면 기본 공제액이 12억원에서 단독 명의와 같은 9억원으로 줄어든다.

다만 공시가격이 12억원 이하면 공동명의로 보유했을 때 종부세를 내지 않기 때문에 나이나 보유기간과 상관없이 공동명의가 유리하다.

■종부세 피하려면 5월 이전에 매각해야

최종적으로 2021년부터 다주택자에 대한 세부담이 높아지는 것이 골자이기 때문에 이를 피하고 싶다면 5월 이전에 매각을 고려해야 한다. 종부세 부과가 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산을 대상으로 이뤄지기 때문이다.

2021년부터 다주택자는 공제기준이 9억원에서 6억원으로 낮아진다. 조정대상지역 2주택 이하도 0.6~3.0%로 세율이 오르고 3주택 이상은 1.2~6.0%로 대폭 상향된다. 여기에 고령·장기보유공제는 다주택자가 되는 순간 불가하다.

[e-mail] 박지영 기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지