[특별기고] 주거권 확보를 위한 주택금융 활성화

주택은 생활필수재로 주거권 확보 차원에서 정부가 직간접적으로 주택공급에 관여한다. 우리나라처럼 정부가 공기업을 활용하여 직접 택지를 개발하고 주택을 건설하기도 하고, 미국처럼 주택금융을 매개로 민간 건설업자로 하여금 주택을 공급하도록 유도하는 방식도 있다. 우리나라는 도시화 과정에 정부 주도의 주택공급이 주거안정에 많은 기여를 했지만 도시화율이 90%를 넘어선 지금 주택공급 방식에 대한 고민을 새롭게 할 때가 됐다.

공급주체 측면에서 볼 때 공공에만 의존하는 주택공급 방식은 비효율적인 측면이 많다. 국가와 지방 공기업의 기능이 중복된다는 점과 이를 실행하는 공기업의 부채가 갈수록 늘어난다는 점을 전문가들은 우려하고 있다. 이미 도시화가 진행돼 기반시설이 확보된 도시 안쪽의 개발에는 민간자본을 더 많이 활용해야 한다는 지적이 많다. 도시재정비, 리모델링, 소규모 주택개발 등이 활성화되고 있는 것도 이를 반영한다. 늘어나는 민간부문의 통화량 관리를 위해서도 적절한 투자처를 찾도록 해주는 것이 바람직한 통화정책이다.

민간금융에 기반한 주택공급 방식 활성화 방안도 고민해야 한다. 우리나라는 이미 미국의 예를 참고하여 주택저당증권 제도를 도입했다. 그러나 미국과 달리 주택정책의 중심적 역할을 하지는 못하고 있다. 그 이유는 주택정책의 틀이 공공 주도의 물리적 공급에 치중돼 있기 때문이 아닌가 한다. 미국의 경험을 참고해 현실적 한계를 극복하고 우리나라에 적합하게 주택정책의 틀을 보완해야 한다.

첫째, 주택금융을 활성화해야 한다. 주택공급에 있어 정부와 민간이 금융을 플랫폼으로 협력하도록 해야 한다. 주택담보대출 비중을 늘리고, 상환기간을 장기화하고, 금융상품에 대한 투자여건을 원활하게 하는 것이 중요하다. 미국은 국채 규모에 달하는 주택저당증권이 시중 자금을 흡수함으로써 유동성 조절 대안으로 자리 잡았다는 점도 참고할 만하다. 둘째, 주택정책을 통합적으로 관리해야 한다. 지금은 주택건설, 주택금융, 세제 등이 여러 부처에 흩어져 시행되고 있다. 실물과 금융이 함께 관리되도록 해야 정책이 신속하고 다양하며 실효성도 높아진다. 또한 집행기능을 갖는 지자체가 주택공급에 적극적인 역할을 하도록 정부가 지원하고 책임감도 갖도록 해야 한다. 셋째, 주택금융이 공동체 안정을 해치지 않도록 해야 한다. 투자자에게는 지역사회 안정보다 금융상품의 투자수익이 중요하다. 따라서 주택금융은 거주자들이 원하면 살던 곳에서 살아가도록 정부가 개입해야 한다. 지역 공동체를 활성화하고, 주거안정도 기하는 방식이 미국의 역모기지 제도라는 점을 참고할 필요가 있다.

주택은 공공성을 가진 재화이지만 자본주의 체제에서 공급 과정에 민간의 자금과 생산능력을 잘 활용하는 것이 중요하다. 아울러 지역사회 속에서 살아가는 사람들을 위한 주거공간을 제공하는 것인 만큼 공간복지 차원에서 따뜻하게 기능하도록 잘 관리해야 한다. 주택금융이 활성화돼 주택시장도 안정되고 주거복지도 제대로 실현되면 좋겠다.

유병권 대한건설정책연구원장

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