서울에 5만가구 공급 '단비'… 지구지정까진 갈길 멀어[2·4대책 1년, 도심공공주택복합사업 중간점검 上]

2·4대책 1년, 도심공공주택복합사업 중간점검 上
신축 아파트 현물보상방식 도입
분담금 민간보다 30% 낮췄지만
주민설득 위한 계획 구체화 필요

정부가 지난해 2월 4일 '3080+ 공급대책'을 발표한지 1년이 지났지만, 도심복합사업을 제외한 주요 계획들의 추진 성과가 지지부진한 것으로 나타났다. 국토부는 당초 공급 목표인 83만6000가구의 60% 수준인 50만300가구의 후보지를 발굴했다고 밝혔지만, 신규 공공택지를 통한 공급과 도심복합사업을 제외하면 중간 성적표는 초라한 수준이다. 특히 도심복합사업은 좌초된 민간 재개발의 활로를 열어 극심한 공급가뭄을 겪는 서울의 주택공급 역할을 할 수 있다는 긍정적 평가와, 주민 갈등과 가이드라인 부재 등 보완이 필요하다는 평가가 상존하고 있다. 이에 파이낸셜뉴스는 2회에 걸쳐 2·4공급대책의 핵심인 도심복합사업의 중간 성적을 점검하고, 개선 방향에 대해 알아본다.

정부가 2·4대책 1년의 성과로 전체 공급 목표의 60%를 달성했다고 자화자찬했지만, 신규 공공택지 공급과 도심복합사업을 제외하면 야심찬 발표와 달리 성적은 초라한 것으로 나타났다. 공급을 이끌고 있는 도심공공주택복합사업(도심복합사업)은 목표물량의 절반 이상의 후보지를 확보하고, 그중 55%가 서울에 위치해 2·4대책 성공의 열쇠를 쥐고 있다. 다만 전문가들은 주민들의 낮은 사업 이해도를 끌어올릴 구체적 가이드라인을 제시해야 한다고 조언했다.

■2·4대책 1년 '초라한 성적표'

2일 국토교통부와 업계에 따르면 부동산 투기와 수요 억제 기조를 유지하던 정부가 '대규모 주택 공급'으로 정책을 전환하며 83만6000가구를 공급한다고 발표한 2·4대책이 오는 4일 1년을 맞는다. 국토부는 지금까지 목표 물량의 60% 수준인 50만3000가구의 후보지를 발굴했다고 밝혔다. 그중에서도 도심 후보지(도심복합, 공공정비, 소규모 정비 등)는 총 17만 가구로 1기 신도시인 일산과 분당을 합친 규모다.

드러난 부분만 보면 2·4대책이 순항하고 있는 것처럼 보이지만, 실제 계획물량 대비 발표물량에서 신규 공공택지와 도심복합사업을 제외하면 성적은 초라하다.

공공정비(공공재개발·재건축·직접정비)는 지난해 발표 당시 13만6000가구를 공급한다고 밝혔지만, 1년이 지난 지금 3만6900가구(27.1%)의 후보지 확보에 그쳤다. 소규모·도시재생은 14만가구 후보지 확보가 목표였지만 3만2800가구(23.4%)수준이다.

20%가 넘어 순항하는 듯 보이지만, 29곳 3만4000가구의 후보지를 확보한 공공재개발은 2차 공모에서 1만8000가구 공급으로 쪼그라들었다. 공공재건축은 단 4곳(1500가구)에 그치며 향후 8년간 공급하겠다고 한 목표치의 3%를 겨우 넘기고 있다. 공공직접시행은 2곳으로 1000가구에 그쳤다. 소규모 주택정비의 후보지는 50곳, 도시재생은 선도사업지 2개소·지자체 제안 7곳으로 당초 목표의 23.4% 수준이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2·4대책의 가장 큰 맹점은 용적률을 올려주며 임대를 넣으라고 한 점"이라며 "3월 대선과 6월 지방선거 뒤 정권이 바뀔 경우, 자칫 추진동력을 잃을 수 있다"고 지적했다.

■도심복합사업, 서울 공급 단비

신도시 조성으로 관심이 높은 신규 공공택지를 제외하면 2·4대책 중 유일하게 도심복합사업만 제 역할을 다 하고 있다. 목표물량(19만6000가구)의 절반(51%) 이상인 10만가구의 후보지를 확보한 것이다. 그 중 55.6%가 신규 주택이 시급한 서울에 분포해 공급가뭄 해소에 단비가 될 전망이다.

도심복합사업은 통합심의 등 절차 간소화로 기존 재개발에 비해 지구지정~공급까지 10년 이상 기간을 단축시킬 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 또 수용방식의 공공주택사업과 달리 재개발 조합원 분양권과 유사하게 신축 아파트 현물보상방식이 신규 도입됐다. 원주민 재정착과 내몰림 방지를 위해 주민분담금도 민간 재개발 사업보다 30% 이상 낮게 책정했다.

공공 사업에서 가장 큰 우려를 불러일으켰던 아파트 브랜드 선정도 주민에게 맡기고, 주민대표회의를 통해 의견개진 권리와 추진현황 설명받을 권리 등을 법령상으로 보장받는다.

현재 본지구로 지정된 7곳 중 속도가 가장 빠른 증산4구역은 오는 9~10월 시공사 선정을 거쳐 올해 말 복합사업계획인가, 내년 말 착공해 2026년 준공을 목표로 하고 있다. 증산4구역은 공급규모가 4139가구인 만큼, 10대 건설사가 시공사로 선정되면 다른 후보지들의 사업은 더욱 탄력을 받을 전망이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "후보지 주민들은 공공이 주도한 점과 늘어난 용적률의 절반을 뺏어간다는 인식이 강해 여전히 곳곳에서 갈등이 벌어지고 있어 공급이 가시화됐다고 보긴 어렵다"면서도 "용적률 상향에 따른 층고 상향과 가구 수 증가 등을 담은 구체적 실행계획과 가이드라인을 제시해 주민 설득에 나서야 정부가 강조하는 빠른 주택공급에 탄력을 받을 것"이라고 조언했다.

[e-mail] 김동호 기자

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