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이장호 유니언플레이스 대표
최근 유니언타운 한남점 문열어
계열 브랜드 직영점 운영 차별화
부동산 全과정 수행 수익 극대화
27일 서울 한남동 유니언타운 한남점에서 이장호 유니언플레이스 대표(사진)를 만났다. 유니언타운 한남은 당산, 강남, 서초에 이은 유니언플레이스의 자체 건물 브랜드다. 한남점에는 유니언플레이스 계열 브랜드 직영점이 들어갔다. 공유오피스, 쉐어하우스, 피트니스, F&B(식음료) 관련 4개 브랜드가 7개 층에 위치했다. 이중 레스토랑 세르클은 인스타그램에서 입소문을 타고 있다. 이태원역 근처 낡은 고시원 건물이 유동인구가 증가하는 골목으로 변신한 셈이다.
유니언플레이스가 리모델링한 노후 건물에서 100% 직영 브랜드만 운영하는 이유는 부동산 개발 시장에서 개성이 중요해졌기 때문이다. 한 건물에서 여러 라이프스타일을 경험하기 위한 전략적 구성이다. 이 대표는 "1인 가구가 다수인 MZ세대의 공간 니즈(욕구)는 프랜차이즈를 소비하는 습관이 아니다"며 "건물 입주자는 한 공간에서 일과 주거를 해결함과 동시에 타인과 만날 수 있는 다양한 공간 구성 솔루션을 도입했다"고 말했다.
유니언플레이스는 부동산산업의 전 과정에 대한 능력을 보유하고 있다. 딜소싱(부동산 개발 입지를 찾는 것)-매입-리모델링-브랜딩-운영 전 과정을 직접 수행해 수익을 극대화한다. 사업모델은 개발·운영을 통해 건물 임대료 및 향후 매각으로 시세차익을 얻는 구조다. 현재 당산, 강남, 서초, 한남 유니언타운 4개를 개발·운영 중이다. 유니언타운 당산점은 135억원에 매입했지만 현재 감정가는 230억원으로 평가받는다. 300억원에 구입한 강남점은 현재 400억원으로 추정된다. 한남점 역시 지난해 148억원에 구입해 현재 감정 추산가는 이보다 높다.
특히, 유니언플레이스는 부동산 운영에 강점을 갖고 있다. 과거 부동산을 매입하고 시간이 흐르면 개인이 시세차익을 기대할 수 있었지만 지금은 부동산 운용이 수익과 직결된다. 이 대표는 "부동산 개발 단계에서부터 수요자 입장에서 운영을 감안해 부가가치를 늘리는 게 중요하다"며 "자산운용사도 과거 누가 딜소싱을 먼저 하느냐가 중요했다면 현재는 어떤 공간을 기획, 운영할지를 고려한 솔루션에 대한 가치가 커졌다"고 말했다.
이 대표는 KB부동산신탁, NH농협금융에서 13년간 개발 프로젝트 경험을 쌓다 유니언플레이스를 2017년 설립했다. 4개 유니언타운은 펀드투자로 개발이 이뤄졌다. 리츠(부동산투자신탁)와 펀드 방식 간접투자기구를 활용해 자금을 조달하는 방식이다. 키움자산운용, 코람코자산운용, HDC자산운용 등이 참여했다. 이 대표는 "최근 자산운용사에서 중소형 빌딩 투자에 대한 블라인드 펀드가 활성화되면서 문의가 있다"고 말했다.
한편, 유니언플레이스는 올해 하반기를 목표로 서울 영등포구 양평동 5가에 유니언타운 선유점 개장을 준비하고 있다.
junjun@fnnews.com 최용준 기자
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