[파이낸셜뉴스] 단군 이래 최대 개발사업으로 불렸다가 좌초된 서울 용산국제업무지구가 10여년 만에 재추진된다. 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 참여해 '단계적·순차적' 개발로 전환된다. 사업이 예정대로 추진되면 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 마천루가 들어선다.
■용적률 1500% 이상.. 마천루 짓는다
오세훈 서울시장은 26일 기자브리핑을 열고, 용산정비창 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진을 담은 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 서울시는 용산정비창 일대에 대한 개발 인허가권자다.
사업 구역은 용산정비창 부지와 선로부지, 용산 변전소 부지와 용산역 후면 부지를 포함해 총 49만3000㎡다. 코레일 72%, 국토교통부 23%, 한국전력 등 5%를 소유하고 있다. 이중 용산정비창 부지는 서울 한복판에 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달하는 규모로 자리한 금싸라기 땅이다. 지난 2013년 용산국제업무지구 도시개발사업이 최종 무산된 이후 10년째 방치돼왔다.
구상안에 따르면 용산국제업무지구는 '융복합 국제도시', '녹지생태도시', '입체교통도시', '스마트도시'로 조성된다. 일자리와 R&D, 마이스(MICE)부터 주거, 여가·문화생활까지 도시의 모든 기능이 이뤄지는 '직주혼합' 도시인 셈이다. 외국 기업과 인재의 유치·정착을 위해 국제교육시설·병원 같은 외국인 생활인프라도 들어선다.
이를 위해 서울시는 이 일대를 최초로 '입지규제최소구역'을 지정, 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다.
전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우고, 고밀개발에 따른 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 정했다.
'입지규제최소구역'은 주거·상업·업무 등 다양한 기능이 복합된 지역으로 개발하기 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않고 건축물의 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정하는 규제특례다.
용산국제업무지구와 유사한 뉴욕 허드슨야드의 경우 최대 3300%까지 허용하고 있으며, 평균용적률은 1800% 이상이다.
서울시는 높이 제한은 최소화하되 통경축, 보행축과 주변지역을 고려한 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시하기로 했다.
또 대규모 중앙공원과 철도부지 선형공원 등 녹지생태공간을 곳곳에 조성해 지상부의 50% 이상을 녹지로 확보하고, 차량은 지하로 달릴 수 있도록 지하교통체계를 구축한다. 녹지와 보행공간은 용산역과 용산공원, 한강까지 이어진다.
지하도로는 물론 미래교통수단인 미래항공교통(UAM) 등과 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등 다양한 교통수단을 연계하는 복합환승센터 개념의 1호 '모빌리티 허브'가 들어선다. 이를 통해 용산을 서울도심과 강남으로, 인천공항과 수도권 전역으로 연결되는 신 교통거점으로 조성한다는 복안이다.
■단계적·순차적 개발 선회
사업을 추진하는 방법론에 있어서는 실현성을 높이는 데 방점을 뒀다. 금융위기 등 외부환경 변화에 따른 리스크가 커 과거 용산국제업무지구 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 PFV(프로젝트금융회사) 주도의 통개발 대신, 공공기관인 SH공사와 코레일이 '공동사업시행자'로서 사업을 추진하는 '단계적·순차적' 개발로 추진된다. 지분률은 코레일 70%, SH공사 30%다.
공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 선 시행하고, 민간은 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.
이를 위해 SH공사와 코레일은 지난해 5월 공동사업시행을 위한 업무협약(MOU)를 체결한 바 있다. 별도 전담조직인 '(가칭) 용산개발청' 구성도 검토된다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대·분양하는 선도사업도 추진한다. 민간에서는 획지별로 국제설계 공모 등을 통해 단계적으로 핵심부지를 개발해 국제업무지구를 완성한다.
내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고, 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공이 목표다.
서울시는 용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융), 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 견인할 거점을 완성할 계획이다.
오 시장은 "사업을 차질 없이 추진해 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인할 것"이라며 "최첨단 미래산업을 육성해 지속 가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살릴 것"이라고 말했다.
ssuccu@fnnews.com 김서연 기자
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