1억 빌라 전셋값이 9600만원…서울 '깡통전세' 주의보 [부동산 시장 혼란 가중]

자치구별 지표 첫 공개
강서구 신규계약 전세가율 96%
금천·양천구도 90% 웃돌아 비상

서울 전역으로 '깡통전세' 우려가 확산되고 있다. 강서·금천·양천구 등의 빌라 밀집지역에서 신규 계약된 연립 및 다세대주택(빌라) 전셋값이 매매가의 90%를 웃돌아 깡통전세로 전락할 위험성이 큰 것으로 드러났다.

23일 서울시가 처음으로 공개한 '전월세 시장지표'에 따르면 올해 2·4분기 기준 서울지역 연립·다세대주택(빌라)의 신규 계약 평균 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 84.5%, 갱신계약은 77.5%로 집계됐다. 자치구별 신규 계약의 전세가율은 강서구가 96.7%로 가장 높고 금천구(92.8%)와 양천구(92.6%)가 90%를 넘어섰다. 이들 지역은 빌라가 밀집된 지역이다. 이어 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%)가 90%에 육박했다.

전셋값이 집값을 따라잡거나 뛰어넘으면서 전세계약 만료 시 보증금을 돌려받기 어려워지는 이른바 '깡통전세' 리스크가 고조되고 있다.

시장에서는 통상 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험신호로 본다. 경매로 넘어가 한 차례 유찰되면 최저낙찰가는 감정가의 80%로 떨어져 대출이 없거나 최우선 순위인 경우에 겨우 전세금을 지킬 수 있다. 유찰이 두 번 이상 이어지면 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있어 세입자들의 피해는 더 커진다.

서울 전체 아파트 신규 계약의 평균 전세가율은 54.2%, 갱신계약은 38.3%로 연립·다세대에 비해 낮은 수준이다.

서울시가 이날 시범공개한 전월세 시장지표는 시내 주택매매 및 전월세 신고자료를 토대로 동일한 층과 면적에서 실제로 거래된 내용을 비교 분석해 산출했다. 공개항목은 지역·면적·주택유형별 전월세 임차물량 예측정보와 25개 자치구의 지역별 전세가율, 전월세 전환율 등이다.

전월세 임차물량 예측정보는 새로운 전월세가 시장에 나오는 것을 가정한 뒤 갱신계약이 만료되는 시기를 월 단위로 분석 후 자치구별로 시장에 새롭게 풀릴 물량을 예측한 수치다. 이달부터 오는 12월 서울 시내에서 갱신계약이 만료되는 전월세 예측물량은 월 최대 2만6858건으로 예상됐다. 올해 1월부터 7월까지 월평균 전월세 거래량은 3만9817건이다.

서울시는 전월세 시장지표를 매 분기 업데이트한 수치·도표 등 시각자료를 서울주거포털 '전월세 정보몽땅'에 공개할 계획이다. 서울시는 지표 활용도를 높이기 위해 민간 부동산 거래 플랫폼과 협약을 추진 중이다. 장기적으로 스마트폰을 통해 어디서나 편리하게 자료를 찾아볼 수 있도록 검색기능을 강화하기로 했다.

[e-mail] 김서연 기자

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