아파트 2채 보유한 50대 "차익 없이 자녀에게 양도하면 세 부담 줄까요?" [세무 재테크 Q&A]

특수관계인에 시가보다 싸게 팔면 증여세 낼수도

Q. 50대 A씨는 수도권 소재 아파트 2채를 보유하고 있다. 매수 당시보다 집값은 꽤 올라 한때 웃음짓기도 했으나 강화되는 보유세 등 다주택자 규제가 큰 부담으로 다가오고 있다. 보유자산의 가치는 뛰었으나 현금흐름은 과거와 다르지 않기 때문이다. 그렇다고 급매로 처분하고 싶은 생각은 없다. 입지가 좋아 앞으로도 호재가 많을 것으로 예상되기 때문이다. 이에 A씨는 '매수금액 그대로 자녀에게 양도하면 어떨까' 하는 생각을 했다. 차익이 없어 양도시 세금이 과세되지 않을 뿐만 아니라 자녀가 지금껏 모은 돈과 자녀 명의의 대출로 대가를 실제 주고받으면 계약상 위법사항이 없을 것으로 판단했다. A씨는 이 같은 계획이 현실화될 수 있는지, 또 실행에 앞서 세금 문제는 없는지 세무상담을 신청했다.

A. KB증권에 따르면 자녀와 아파트 매매 거래에서도 증여세가 과세될 수 있다. 여기서 의문인 점은 무상으로 아파트 소유권을 이전하는 게 아니라 대가가 오고 가는 데도 왜 세금이 과세되느냐 하는 것이다.

정문경 KB증권 세무전문위원은 "실제 대가를 치르는 매매 거래라고 해도 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 팔게 되면 매수자에게 증여세가 과세되는 세법규정에 따른 것"이라며 "이때 매수시 발생한 이익의 상당액을 증여재산가액으로 인식해 매수자에게 증여세가 매겨진다"고 설명했다.

정 전문위원은 "A씨 사례가 증여세 과세대상에 해당하는지는, 세법상 시가를 산정하고 이를 밑도는 가격에 양도하는지 여부를 보고 판단해야 할 것"이라며 "증여세가 과세된다면 증여일이 언제인지도 확인해야 한다"고 덧붙였다.

구체적으로 저가양수도 기준은 어떻게 될까. 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 기준금액이라고 하는데 특수관계인 간의 거래에서 시가와 대가 간의 차액이 이 이상이라면 저가 양수도에 해당한다. 이후 차액에서 기준금액을 제한금액을 증여재산가액으로 치고 매매일을 증여일로 삼아 증여세를 과세한다.

가령 아파트 시가가 15억원, 대가(양도가액)가 10억원이라면 차액은 5억원이다. 기준금액은 4억5000만원(15억원×30%)과 3억원 가운데 적은 후자가 되므로 저가양수도에 해당한다. 이때 증여재산가액은 2억원(5억원-3억원)이 된다.

여기서 증여재산공제(5000만원)를 뺀 1억5000만원이 증여세과세표준이 되고, 증여세율 20%를 적용한 뒤 누진공제액(1000만원)을 제한 2000만원이 산출세액이다. 최종적으로 신고세액공제(60만원)를 차감한 1940만원이 납부세액이다.

시가를 명확히 파악해야 하는 이유다. 세법에서 인정하는 주택의 적정가격을 '시가'라고 정의한다. 이는 거래금액의 높낮이를 판단하는 준거가 된다. 상속세 및 증여세법 규정에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 일컫는다. 매매일 기준 6개월 전부터 3개월 후 기간 동안 아파트가 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 금액을 시가로 친다. 이 기간에 가액이 없다면 동일 아파트 단지 내 다른 호수를 유사 재산으로 보고 매매가액 등이 있다면 이를 시가로 볼 수 있다.

정 전문위원은 "유사한 재산은 동일한 아파트 단지 내 전용면적 차이가 5% 이내고 공동주택가격 차이가 5% 이내인 대상을 뜻한다"며 "이 기간 유사한 재산 매매가액이 2건 이상이라면 평가대상 아파트와 기준시가의 차이가 적은 쪽 가액을 시가로 본다"고 짚었다.

만약 기준시가마저도 동일한 매물이 여러 건이라면 매매일과 가장 가까운 날의 매매가액을 시가로 판단한다.

원칙적으로 이 같은 순서에 따라 시가를 산정하나 거래가액 등이 없을 때는 보충적 평가방법을 쓴다. 임대차 계약이 체결돼 있는 경우 부동산 보충적 평가액은 임대료 환산가액과 기준시가 중 큰 금액으로 한다.

여기서 기준시가는 개별 공시지가(토지), 개별주택 가격(단독주택), 공동주택 가격(아파트 등 공동주택) 등으로 계산한다. 국세청에서 고시하는 가액이 있는 오피스텔 및 상업용 건물 외 건물은 국세청이 고시하는 계산법을 적용해 평가한다.

KB증권 세무전문가와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A]는 매월 넷째 주에 연재됩니다.

[e-mail] 김태일 기자

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