재건축 마지막 '대못' 뽑은 정부…정비사업 '밑그림' 완성될까?[부동산백서]

사진은 8일 오후 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 2022.12.8/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 대선부터 시작된 이른바 재건축 '3대 대못' 뽑기 여정이 1차적으로 마무리됐습니다. 국토교통부는 지난 8일 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표하며 윤석열 대통령이 대선 공약으로 약속한 세 가지 제도를 모두 손질했습니다. 입법 절차가 필요한 부분이 있고 1기 신도시라는 큰 산이 남아있지만 정부로서는 정비사업 활성화의 밑그림을 그렸다고 볼 수 있는데요.

오늘 백서는 정부의 재건축 관련 제도 '합리화 일지'를 돌아보려 합니다.

◇재건축 첫 단추 안전진단…구조안전성 낮추고 주거환경 비중 올리고

정부가 12월8일 손 본 안전진단은 재건축의 첫 단추라고들 합니다. 재건축의 필요성을 객관적으로 증명하기 위한 절차인데요. 평가 항목은 구조 안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석 등 4가지입니다. 각 평가 점수에 가중치를 적용해 합산하는 방식으로 재건축 가능 여부를 판단하게 되고요.

그러나 2018년 건물의 붕괴 위험을 평가하는 '구조 안전성' 가중치가 50%로 대폭 오르며 안전진단이 사실상 재건축 규제 수단이 됐다는 원성이 자자했습니다. 강화 기준이 적용된 4년 동안 서울에서 이 기준을 통과한 사례는 7건에 불과합니다.

정작 주민들은 녹물이 나오는 배관에 주차장은 부족하고 소방차도 못 들어오는 주거 환경에 불만이 많았습니다. 정부가 구조안전성 점수 비중을 30% 낮추고 주거환경과 설비노후도 점수를 30%로 끌어올린 배경이지요.

여기에 조건부 재건축(D등급)의 점수 범위는 좁히고 재건축(E등급)도 넓혔습니다. D등급은 의무로 진행했던 공공기관의 2차 안전진단도 지자체에 맡기며 사실상 폐지했다는 평가가 나옵니다. 이제는 무너지지 않아도 재건축이 가능하다는 이야기가 나오는 이유입니다.

◇정부 첫 부동산대책에 분상제 개편

그렇다면 안전진단만 통과하면 끝이냐고요. 첫 문턱을 넘으면 정비구역에 선정되고 재건축 조합이 생기는데요. 여기에 재건축 초과이익 환수제(재초환)와 분양가 상한제(분상제)가 있습니다.

먼저 분상제 개편안은 정부가 출범 후 6월21일 처음으로 내놓은 부동산 대책인데요. 이 역시 재건축을 막는 주요 규제로 꼽혔습니다. 건설사가 분양가격을 산정할 때 택지비에 건축비와 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 제도인데요. 지난 정부에서 민간택지로 확대 적용됐습니다.

예상보다 낮은 분양가가 책정됐다며 다투느라 분양이 연기되는 사례가 빈번했는데요. 여기에 세계적 흐름으로 인해 자잿값이 폭등하며 건축비 현실화를 두고 공사지연으로 이어지는 상황도 나왔습니다.

정부는 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하게 하고 기본형 건축비의 조정 요건도 유연화했습니다.

◇재초환 손질했지만…국회 문턱에서 '난항'

9월29일 발표한 재초환 개편안도 있습니다. 조합원의 1인당 평균 이익이 특정 구간을 넘어서면 국가가 일부를 부담금으로 회수하는 제도인데요. 투기 수요를 막고 개발 이익을 공공을 위해 쓰겠다는 취지로 마련됐습니다.

집값 급등기에 맞물려 3000만원이라는 면제 금액이 지나치게 낮다는 지적과 일부 지역에서 억대의 통지서가 날아와 재건축을 막고 있다는 비판이 쏟아졌지요. 결국 면제금액은 1억원으로 올랐고 부과 시점 역시 추진위원회 구성이 아닌 조합설립 인가일로 조정했습니다.

현행법상 추진위 설립일 이후 10년을 넘어서면 종료시점부터 역산해 10년이 되는 날을 시점으로 부담금을 정하기 때문에 이를 조합설립일로 바꾸고 한 단계를 늦춘 셈입니다. 여기에 장기 보유자에 대한 감면안도 마련했고요.

다만 재초환 개편안은 국회의 문턱을 넘지 못한 상태입니다. 권혁진 국토부 주택토지실장도 "법안 자체가 국회 이견이 있다"며 "당면 과제는 입법"이라고 했습니다.

여기에 1기 신도시라는 셈법이 복잡한 대규모 재건축 사업도 남아있습니다. 특히 이번 안전진단 개선방안은 필요에 따라 추가 개선안을 검토해 1기 신도시 특별법에 담을 예정입니다. 정비사업을 통한 주택공급 활성화를 노리는 정부의 밑그림이 어떻게 될지 지켜봐야겠습니다.

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