[2022부동산 10대뉴스]금리 인상에 반토막 난 집값…'거래한파' 전방위 확산

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서울 강동구 재건축 현장. 2022.12.5/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

원희룡 국토교통부 장관 2022.12.12/뉴스1 ⓒ News1 김기남 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 2022년 부동산 시장에는 한파가 몰아닥쳤다. 끝없이 오를 것만 같던 집값은 급격한 금리 인상에 직격탄을 맞았다. 경기 침체 우려까지 겹치며 거래는 끊겼고, 수도권 곳곳에서 반토막 난 가격에 아파트가 팔렸다. 금리 부담에 집값 하락 추세까지 겹치며 영끌족의 곡소리는 커졌다.

◇고금리에 겁먹은 수요자들 매매 시장 발길 끊어…'거래절벽' 심화

1년 전까지만 해도 0.50%였던 기준금리는 올해 3.25%까지 급격하게 올랐다. 지난해 6월 2.35~3.99% 수준이던 주택담보대출 금리 상단은 8%를 넘보고 있다. 고금리에 겁먹은 수요자들은 매매 시장 발길을 끊었다.

거래량은 역대 최악으로 치달았다. 지난달 전국 주택 매매거래량은 6만7159건으로 전월 대비 10.8% 감소했다. 전년 동월과 비교하면 42.5% 줄었다. 서울 아파트는 하반기부터 매달 1000건도 안 되는 거래량이 이어지고 있다. 2년 전과 비교하면 10분의 1도 안 되는 규모다.

◇매수심리 얼며 급급매만 소진…'수도권 집값 반토막' 사례 속속

매수심리가 얼어붙으며 수요자들은 웬만한 가격엔 눈길도 주지 않는 상황이다. 세금이나 이사 문제로 급히 집을 팔아야 하는 집주인들은 울며 겨자 먹기로 수억원씩 낮춘 가격으로 집을 내놨다. 이른바 '급급매'만 팔리며 실거래가는 연일 하락세다.

GTX 호재를 타고 집값이 급등했던 안양 인덕원이나 화성 동탄, 인천 송도 등 아파트는 1년 새 4억~5억원씩 하락을 면치 못하고 있다. 10억원대였던 고점과 비교해 반토막인 5억원대 거래도 속출했다. 철옹성 같던 서울에서도 30~40%씩 내린 '초급매' 매물이 나왔다.

◇2배 늘어난 이자에 '영끌족 비명'…경매 시장에 물건 쏟아질까

수억원씩 무리하게 대출을 받아 내 집 마련 막차를 탄 영끌족 시름은 깊어지고 있다. 집을 가지고 있자니 1년 새 2배 늘어난 대출 이자에 허리가 휘고, 팔고 싶어도 산다는 사람이 없다. 값을 낮춰 팔려니 손해가 막심하다. 그렇다고 버티다 빚을 갚지 못하면 아파트가 경매에 넘어갈 판이다.

고점 가격에 물린 영끌족이 소유한 아파트가 경매 시장에 대거 풀릴 것이란 관측도 나온다. 지지옥션에 따르면 올해 11월 전국 아파트 경매 건수는 전월 대비 29.3% 증가한 1904건으로 월간 기준 올해 최다 건수로 집계됐다. 가격대가 높은 수도권 아파트는 연초 대비 2~3배 늘었다.

주택산업연구원은 내년 수도권 아파트 실거래 가격이 올해보다 13% 떨어질 것으로 봤다. 전국(-8.5%) 대비 더 큰 폭의 조정을 받을 것이란 전망이다. 전셋값도 전국 4.0%, 수도권 5.5% 내릴 것으로 예상돼 전세까지 끼고 갭투자에 나선 영끌족 비명은 더욱 커질 전망이다.

◇고금리에 수요 줄며 전셋값 내렸지만…'역전세·깡통주택' 우려

집값은 내렸지만, 당장 서민들 삶이 나아진 것도 아니다. '더 내리지 않을까' 걱정에 집을 살 수도 없고, 비싼 이자에 대출을 내기도 꺼려진다. 전셋값이 내린다니 괜찮지 않으냐고 묻는다면, 그렇지도 않다. 서울 아파트 전세가 1억5000만원 내려도 2년 전 가격으로 돌아가는 것뿐이다.

오히려 전세 수요가 줄고 집값이 내리며 역전세·깡통전세 가능성이 커졌다. 세입자의 전세금을 토대로 주택을 사들인 집주인이 신규 세입자를 구하지 못하거나, 빚을 갚지 못해 가격이 떨어진 주택을 헐값에 경매에 넘기면 세입자는 보증금을 떼일 위험에 처한다.

◇비싼 전세대출 이자·깡통주택 리스크에 빨라지는 '월세화'…가격도↑

전세 수요가 줄면서 반대급부로 월세화는 빠르게 진행되고 있다. 최근 서울 아파트 월세 거래 비중은 임대차 거래의 41.7%를 기록해 역대 최고치를 기록했다. 빌라, 단독주택까지 포함한 전체 주택 월세 비중은 44%선에서 48.5%로 상승했다.

수요가 늘다 보니 월세 가격은 올해 꾸준히 올랐다. 한국부동산원 조사 결과 올해 1~10월 종합주택 월세가격지수는 1.75% 상승한 것으로 나타났다. 전세가격지수가 1.7% 하락한 것과 대조적이다. 서민 주거비 부담은 이렇든 저렇든 늘어난 셈이다.

건설업계도 올해 다(多)중고로 시름 가득한 한 해를 보냈다. 중대재해처벌법의 본격적인 시행과 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 자잿값 인상, 여기에 노동조합 파업 피해까지 떠안으면서다. 자금난에 시장 침체까지 겹치며 업계 위기감은 고조되고 있다.

◇화물연대 파업에 전국 건설현장 5곳 중 3곳 타격…건설사 피해↑

최근 민주노총 공공운수노조 화물연대본부(화물연대)의 집단운송거부(총파업) 사태에 건설업계의 노조 파업 리스크 우려 목소리는 더욱 커졌다. 화물연대는 안전 운임제 일몰 폐지와 적용 품목 확대를 요구하며 지난 11월24일 총파업에 들어갔다.

파업으로 전국 건설현장 작업중단율은 최고 59%까지 치솟았다. 지난 6월 화물연대 파업 당시보다 피해 범위와 규모도 큰 것으로 알려졌다. 정부가 업무개시명령 등 강경 대응 기조를 유지하면서 이달 9일 파업은 종료됐지만, 여전히 안전운임제 갈등은 불씨로 남았다.

◇PF대출 막히고 미분양 우려까지…'돈맥경화' 심화에 줄도산 위기감

건설업계는 올해 돈줄이 말라 어려움을 겪어왔다. 부동산 개발업체와 건설사가 돈을 빌릴 곳을 찾지 못하며 '돈맥경화' 상황이 지속되고 있다. 레고랜드 사태에서 시작된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 은행들이 건설사들에 돈을 빌려주길 꺼리면서다.

자금경색이 개선되지 않으면 보유 현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출할 수 있단 지적이 나온다. 지방 중소 건설사의 연쇄 부도는 이미 현실화됐다. 올해 1월부터 현재까지 종합건설업체로 등록된 건설사 중 5곳이 부도가 났다. 청약시장이 냉각되며 미분양 물량이 증가하고, 시장 침체로 계약해지나 준공 후 미입주가 늘어나면 부담은 더욱 가중될 전망이다.

악재가 쌓이자 정부는 서둘러 연착륙 대책을 풀어놓기 시작했다. 지난 정부에서 켜켜이 쌓인 규제들을 걷어내기 시작한 것이다. 끊어진 주택 거래가 정상화될 수 있도록 부동산 관련 세금, 대출 등 규제를 다듬었다. 공급량 위축을 막기 위한 대책도 마련했다.

◇5곳 빼고 규제지역 풀어 전방위 규제 완화…공시가격 낮춰 세 부담 줄여

지난 10월 서울과 과천, 성남, 하남, 광명 등 경기 지역 4곳을 제외한 전국의 모든 지역이 부동산 규제지역에서 해제됐다. 규제지역에서 풀리면 대출, 세제, 청약 등 규제가 전방위로 완화돼 거래에 숨통이 트일 것이라는 기대감이 일었다.

재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금 산정의 기준이 되는 공시가격도 낮추기로 했다. 지난달 정부는 내년 보유세 부담을 낮추기 위해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 하향 조절하는 방안을 발표한 바 있다.

◇"공급기반 위축 막자"…분상제·재초환·안전진단 재건축 3대 대못 뽑아

도심 내 주택공급 기반이 위축되는 것을 막기 위해 재건축 3대 대못도 뽑았다. 지난 6월엔 분양가상한제(분상제), 9월에 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화했고, 이달엔 안전진단 완화까지 나선 것이다.

정부는 분상제를 개편하며 정비사업 사업 분양가에 필수 경비를 포함하고, 자잿값 등 비용 상승분도 반영하도록 했다. 재초환 부담금 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하고, 초과이익 산정 개시 시점도 조합설립 인가일로 늦췄다.

안전진단은 평가기준 중 가장 충족하기 어려운 요소인 '구조안전성' 비중을 50%에서 30%로 완화했다. 2차 정밀안전진단은 지방자치단체 요청 때에만 제한적으로 시행하기로 해 사실상 폐지하면서 재건축 첫 관문 문턱을 대폭 낮췄다.

시장 전문가들은 정부 대책이 시장에 일부 숨통은 틔울 것으로 보고 있다. 다만 금리가 치솟아 매수자들의 매수 심리가 얼어붙은 상황이라 시장 활성화를 이끌어내기엔 역부족이라고 보고 있다. 시장 관계자들은 정부에 추가 규제 완화를 요구하고 있다.

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