[서초포럼] 역세권 활성화사업의 기대효과

서울시는 지하철 역세권 주변 토지의 용도지역을 주거지역에서 상업지역으로 올려주는 역세권 활성화 사업이라는 획기적인 제도를 운용하고 있다. 서울은 여러가지 공공 및 민간의 개발 압력을 받고 있으나, 가용토지가 부족해 녹지나 개발제한구역을 해제하자는 압력을 지속적으로 받고 있다. 한편 서울에는 307개소의 지하철역이 있고, 역 반경 250m 이내의 역세권 지역은 시가화 면적의 약 15%에 해당한다.

대중교통 여건이 좋은 역세권 지역은 고밀개발을 통해서 개발수요를 담아내야 하지만, 많은 역세권 지역은 고밀개발이 어려운 주거지역으로 지정되어 저이용되고 있다. 그 이유는 서울시의 주거지역·상업지역과 같은 용도지역제의 큰 골격은 1970년대 초반 이전에 설정되었지만 지하철은 1974년 이후부터 건설됐기 때문이다. 지하철 노선을 결정할 때 용도지역제의 개발밀도 특성을 고려해 노선을 설정한 것이 아니라 지하철 건설이 용이한 도로축을 따라 설정되다 보니, 기반시설 여건과 용도지역제의 밀도 규제가 맞지 않는 지역이 발생하게 되었다. 그동안 서울시에서는 역세권 주변의 주거지역을 상업지역으로 변경해달라는 요구가 많이 들어왔지만 용도지역 상향 기준도 불분명하고 또 용도 상향에 따른 개발이익이 토지 소유자에게만 돌아가는 특혜 시비 문제로 그동안 받아들이지 않았다.

서울시의 역세권 활성화 사업은 일정 요건을 갖춘 역세권 지역 토지에 대해 용도지역을 상향하는 기준과 개발이익 확보 방안에 관한 기준을 조례로 마련해 고밀개발이 가능하도록 용도지역을 상향하는 제도이다. 대상지 요건은 지하철 승강장 경계 250m 이내의 구역 안에 있고, 면적이 1500㎡ 이상이면서 노후도 조건을 갖추어야 한다. 용도지역의 상향 기준은 도시기본계획상의 3개 도심지, 7개 광역중심지, 12개 지역중심지의 역세권은 일반상업지역, 53개 지구중심지 역세권은 근린상업지역, 비중심지 역세권은 준주거지역으로 용도 상향이 가능하고 또 자문위원회의 심의를 통해 일정 조건을 만족하는 경우에는 한 단계 추가적인 용도지역 상향도 가능하다.

공공성 확보를 위한 개발이익 환수 조건은 기존 용적률과 활성화 사업으로 상향되는 용적률과의 차이의 2분의 1은 토지주의 사업성을 위한 용도로 활용되고, 나머지 2분의 1은 공공성 확보를 위한 공공시설로 기부채납된다. 기부채납할 수 있는 공공시설은 공공임대 오피스나 상가, 공공임대주택과 지역필요시설(주민센터·키움센터·작은도서관 등)이며 행정과의 사전협의와 역세권활성화 자문위원회의 심의를 거쳐 결정된다.

역세권 활성화 사업은 2019년 9월에 5개 시범사업을 시작으로 현재 26개 부지에서 계획 수립 및 심의, 착공 준비 등의 절차가 진행되고 있다. 서울시가 이 사업을 통해 얻는 기대효과는 저이용 역세권 지역에 민간의 새로운 고밀복합 개발을 유도하고, 공공기여를 통해 시민의 일상생활권에 필요한 새로운 공공서비스 공간을 확충하는 것이다. 장기적으로는 대중교통 중심의 도시개발을 통해 녹지 및 개발제한구역 보전, 자동차 통행 저감, 탄소배출 및 미세먼지 감소 등의 기후변화 대응 효과를 기대할 수 있다.

구자훈 한양대학교 도시대학원 교수

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