고준석 제이에듀투자자문(고부자) 대표
[파이낸셜뉴스] #회사원 A씨는 지방에서 서울로 갑자기 직장을 옮기는 바람에 다가구주택으로 전셋집(보증금 1억5,000만원)을 급하게 얻었다. 당연히 이사와 동시에 주민등록 전입신고를 마쳤다. 그리고 임대차 계약서에는 확정일자도 받았다. 하지만 전입신고를 하면서 주소를 지번까지만 기재하고, 호수(201호)는 누락시키고 말았다. 대항력이 소멸된 것은 아닌지 걱정이다. 역전세난에 전세사기까지 확산되면서 하루 하루가 불안이다.
■ 다가구주택 호수 누락, 대항력 인정 받나
임차인이 전셋돈을 안전하게 지키기 위해서는 임차 주택에 '권리관계(근저당권·가압류 등)'가 생기기 전에 대항력을 갖춰 놓아야 한다.
즉, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.(주택임대차보호법 제3조 참조).
문제는 주민등록상의 지번과 임차한 주택의 실제 지번이 일치한 경우에만 유효한 공시방법으로 인정받는다는 점이다. 임차인의 착오로 주소지를 잘못 기재하거나, 누락시켜 전입신고를 마친 경우에는 대항력이 생기지 않는다는 의미다.
하지만 단순히 호수가 빠지거나 잘못 기재한 것은 주택의 종류에 따라 대항력의 인정 범위가 다르다.
세부적으로 보면 단독주택이면 정확한 지번까지만 기재하면 대항력을 갖게 된다. 하지만 공동주택이면 정확한 지번과 함께 동·호수까지 기재해야 대항력을 인정받는다(대법원 97다47828 참조).
다시 말해 단독주택의 경우 지번까지만 기재하고 호수를 누락시켜 전입신고를 한 경우에도 대항력을 갖는다. 반면 공동주택의 경우에는 동·호수가 빠지면 대항력은 생기지 않는다는 뜻이다.
그렇다면 단독주택의 범위는 어디까지일까.
단독주택이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다. 예를 들어 단독주택을 비롯해 다중주택, 다가구주택을 말한다. 다가구주택도 단독주택이다.
반면 공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 주택이다. 여기에 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이다. 예를 들어 아파트를 비롯해 연립주택, 다세대주택을 말한다(주택법 시행령 제2조 및 건축법 시행령 별표1 참조).
따라서 A씨의 경우 다가구주택이 맞으면 단독주택으로 간주하기 때문에 대항력과 우선변제권에는 문제가 생기지 않는다.
만약 해당 임차 주택이 경매당하면 임차인은 반드시 배당요구종기까지 배당요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있다. 만약 보증금 중 일부만 배당받는 경우, 잔여 보증금에 대해서는 매수인으로부터 받으면 된다./정리=이종배기자
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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