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"재개발 ‘몸테크’ 20년 버텼네요" 다시 속도내는 한남 3구역 [부동산 아토즈]

이주 앞둔 한남 3구역… 뉴타운 지정 20년만
상가 조합원 소송 해결후 재추진
이르면 올해 6월께 이주 시작
사업 순항땐 2030년 입주 가능

"재개발 ‘몸테크’ 20년 버텼네요" 다시 속도내는 한남 3구역 [부동산 아토즈]
단군 이래 최대 재개발 사업인 서울 용산구 한남 3구역이 다시 속도를 내게 됐다. 최근 법원이 상가 조합원들이 낸 가처분 인용을 취소하고, 조합의 손을 들어줬기 때문이다. 아직 갈 길이 멀지만 조합은 연내 이주에 나선다는 계획이다.

만약 이주가 올해 이뤄지면 한남 3구역 조합원들 입장에서는 뉴타운으로 지정된 지 20여년 만에 건물 철거를 할 수 있게 되는 셈이다. 한남 3구역은 지난 2003년 11월 뉴타운 구역으로 지정됐다.

30일 인근 중개업소 관계자는 "재개발 이야기가 나왔을 때 60살이었는데 이제 80살이 된다는 하소연이 적지 않다"며 "사업이 늦춰지면서 몸테크 하려다 옴짝달싹 못하는 사례도 적지 않다"고 말했다.

■뉴타운 지정 20년만에 이주 앞둔 한남 3구역

한남 3구역은 서울 용산구 한남동 일원에 아파트 5816가구(임대 876가구)를 짓는 프로젝트다. 총 사업비만 8조3000억원 규모인 역대급 재개발 사업으로 사업 초기나 현재나 투자대상 1순위 후보다. 지난 2020년 6월 시공사 선정 때에는 내로라하는 건설사들이 다 참여해 과열경쟁을 빚기도 했다. 결국 현대건설이 파격적인 조건을 제시하며 시공사로 최종 낙점됐다.

조합원간 내홍 등 숱한 우여곡절을 겪으며 지난 2019년 3월 사업시행 인가를 받고, 2022년 7월에는 관리처분계획을 위한 임시총회도 개최했다. 순항할 것 같은 3구역 사업은 이후 상가 조합원 소송이라는 걸림돌에 막혀 멈추다 이번에 다시 사업을 추진할 수 있게 됐다.

조합은 이르면 올 6월에 관리처분인가를 받고, 빠르면 가을께부터 이주를 시작할 계획이다. 연내 이주가 예정대로 이뤄지면 뉴타운 지정 후 20년, 조합설립인가(2012년 9월) 이후 11년 만이다.

관리처분 이후에도 문제다. 용산은 현재 규제지역으로 지정돼 있다. 규제지역에서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 등기 완료시까지 금지된다. 관리처분 후 주택을 매수하면 현금청산 대상이다.

다른 중개업소 관계자는 "관리처분을 우려해 급매물을 내놓는 움직임도 적지 않다"며 "고점 때보다는 피가 20~30% 가량 떨어진 상태이다"고 말했다.

■"‘몸테크’ 하려다 ‘인생테크’ 됐어요"

전문가들은 그나마 한남뉴타운 가운데 3구역이 사업이 빠른 편이라고 말한다. 다른 구역들은 아직 건축심의·사업시행인가 등을 준비중이다. 3구역이 20년이 걸려 이주한다면 다른 구역들은 더 늦춰진다는 의미다. 한남 3구역도 이주 이후 철거 및 공사기간(최대 5년)을 고려하면 사업이 예정대로 추진되도 2030년께에 입주가 가능하다는 분석도 나온다.

재개발·재건축의 경우 '몸테크'라는 신조어도 생겨났다. '몸+재테크'를 합성한 신조어로 재개발·재건축 예정지를 미리 선점해 낡은 집에 살면서 미래 새 집을 노리는 투자방식이다. 하지만 사업이 속절없이 늦춰지면 '인생테크'가 되는 셈이다.

정비사업이 수 십년간 지연된 사례는 적지 않다. 영등포구 시범아파트(준공 1971년), 강남구 은마아파트(1979년), 송파구 잠실주공5단지(1978년) 등이 대표적이다. 강동구 둔촌주공의 경우 추진위 승인(2003년 10월) 이후 착공(2019년 12월)에 들어가기까지 16년이 소요됐다.

전문가들은 정비사업 투자 시 사업지연 리스크를 반드시 고려해야 한다고 조언한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "한 예로 한남 뉴타운의 경우 뉴타운 지정부터 입주 때까지 30년도 걸릴 수 있다"며 "재개발·재건축 투자 시 리스크를 어디까지 감당할 수 있느냐도 고려해야 되고, 본인의 라이크 사이클도 염두에 둬야 한다"고 충고했다.

이어 "그나마 조합설립인가 이후에 투자하는 게 낫다. 이후부터는 대략 사업 추진 방향을 유추할 수 있다"며 "특히 재개발의 경우 조합설립인가에 많은 시간이 소요되는 경우가 많아 주의를 기울일 필요가 있다"고 덧붙였다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자