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국내 상장리츠 투자 상품만 1% 이상 수익률
美 상업용 부동산 부실 우려 가중
금리 인상 막바지, 정부 정책 지원 등은 호재
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치고 나가는 국내 투자 ETF
8일 한국거래소에 따르면 최근 1개월(5일 기준) 새 1% 이상 수익률을 기록한 리츠 ETF는 국내 상장리츠에 투자하는 4개뿐이다.
‘히어로즈 리츠이지스액티브’가 이 기간 8.00% 성과를 내며 선두였고, 'ARIRANG K리츠Fn'(7.08%), 'TIGER 리츠부동산인프라'(6.41%), 'TIGER 리츠부동산인프라채권TR KIS'(4.96%)가 뒤를 이었다.
이들 상품이 투자하는 국내 상장리츠 주가가 회복세에 접어들고 있는 결과로 해석된다. 금리인상이 막바지라는 전망이 선명해진 덕분이다. 실제 ‘KRX 리츠 TOP10지수’는 최근 한 달 간 6.83%, ‘KRX 리츠 인프라지수’는 같은 기간 6.35% 뛰었다.
상장리츠 시장의 몸집이 크게 불었다. 합산 시가총액이 7조9170억원(5일 기준)으로 8조원을 눈앞에 두고 있다. 지난해 말(6조9414억원) 대비 14.1%(9756억원) 증가했다. 상장리츠 수도 올해 2개 추가돼 23개로 늘었다.
리츠들이 자산매각에 나서고 있는 점도 기대감을 키우고 있다. 부동산투자회사법상 상장리츠의 자산처분 이익은 해당 사업연도에 90% 이상을 배당으로 지급해야 한다.
신한알파리츠는 서울 용산더프라임타워 재매각에 돌입했고, ESR켄달스퀘어리츠는 기업공개(IPO)한 물류센터 매각을 추진하고 있다. NH올원리츠도 경기 수원의 에이원인계타워 매각을 위한 주관사 선정을 진행하고 있다.
정성인 키움투자자산운용 ETF마케팅사업부장은 “국내 리츠 시장은 비교적 시장 규모가 작아 금리 등 주요 변수에 대한 반응 속도가 빠르다”며 “국내 금리 수준이 상대적으로 앞서 안정세에 접어들기도 했다”고 설명했다.
“미국 CRE가 뇌관”
이와 달리, 글로벌 리츠는 아직 큰 힘을 쓰지 못하고 있다. 'ACE 미국다우존스리츠(합성H)' 등 3개 미국 투자 리츠 ETF는 모두 0%대 수익률을 냈고, 'KODEX TSE일본리츠(H)'는 0.16% 손실률을 기록했다. 'ACE 싱가포르리츠'는 4.56% 떨어졌다.
실리콘밸리은행(SVB) 등 지역은행 줄파산 다음 도화선으로 지목된 CRE 시장에 금이 가고 있는 영향이 크다. 대출을 내준 중소형 은행들이 문을 닫을 수 있다는 위기감까지 고조되는 상황이다. 주로 오피스, 임대 목적 다세대주택, 소매(리테일) 등이 중심에 있다.
저금리 기조로 부동산 공급이 늘면서 가격 하락 압력이 가해지고 있고, 지난해부터 시작된 금리 상승으로 조달비용이 높아지면서 수익성이 저하되고 있다. 이와 함께 할인율이 상승하면 부동산 평가가치가 떨어지게 되는데 투자매력 저하로 대출이 어려워져 투자자들이 손을 들고 처분하게 되면 손실이 확정된다.
특히 30년 장기 만기로 고정금리 대출이 이뤄지는 주거용 부동산과 달리 CRE는 5~20년짜리 단기인 데다 변동금리 비중이 과반으로 높다.
금융감독원에 따르면 올해 1월 기준 CRE 가격은 연 4.8% 하락했고 거래량은 전년 대비 71.7% 감소한 것으로 나타났다. 기업들의 원격근무 증가 등에 따라 지난해 말 기준 미국 사무실 공실률은 약 18%에 달한다. 하나금융경영연구소에 따르면 지난해 말 기준 미국 오피스, 상가 공실률은 각각 13.9%, 8.0%다.
홍지환 NH투자증권 연구원은 “글로벌 리츠 실적 추정치 하향 조정 폭이 주식보다 컸고, 경기침체 가정이 반영되면서 임대료 성장률이 둔화됐다”며 “금리와 운영비용 상승세도 영향을 미쳤다”고 짚었다.
성장 여력은 충분
하지만 미국 연방준비제도(Fed)가 주도한 각국 기준금리 인상 기조가 멈출 것이란 예측이 가시화되면서 리츠 성장세도 탄력을 받을 것이라는 의견이 지배적이다.
홍 연구원은 “미국 리츠 이익 추정치가 연속 하향됐으나 올해 1·4분기 실적발표를 거치며 바닥을 확인했다”며 “리츠 배당 스프레드(인컴 수익률과 무위험 수익률 간 차이)가 낮다는 점이 부담이긴 하나 향후 금리 수준이 하향 안정화되고 배당이 성장하면 정상화될 것”이라고 전했다.
그는 이어 “금리 상승에 따라 피해를 크게 봤던 물류센터, 데이터센터, 주거용(단독·조립식 주택), 헬스케어 리츠 등이 뛰어난 성과를 낼 가능성이 높다”고 덧붙였다.
당장은 뒤쳐져 있는 싱가포르 시장도 높은 정부 관계기관 스폰서 리츠 비중으로 경기 민감도가 낮아 앞으로 호텔, 리테일 중심으로 개선될 전망이다.
정성인 부장은 “코로나19 엔데믹 이후 확대 중인 여행 수요를 기반으로 한 호텔·리테일 리츠 등이 전체 회복세를 견인하고 있다”며 “대기업 주도 자산 유동화 추세 및 정부 리츠 활성화 정책 등도 시장 성장을 지원할 것”이라고 말했다.
국회 국토교통위원회 소속 김병욱 더불어민주당 의원은 지난달 자산 공시 강화, 이익배당 확대 내용을 담은 ‘부동산투자회사법 개정안’을 대표발의하기도 했다.
리츠 투자보고서에 재무제표, 주주 구성 및 주요 현황뿐만 아니라 ‘자산 변동현황’ 등도 포함하도록 해 정보 투명성을 높이고, 이익배당한도에 ‘자산의 평가손실’ 제외해 리츠가 법인세 감면 요건에 해당할 수 있도록 하는 것이 골자다.
현행 법인세법은 리츠가 이익 90%를 배당할 경우 해당 소득금액을 감면받도록 규정하고 있으나 자산 평가손실이 반영돼 의도하지 않게 이익 중 90%까지 배당을 못함에 따라 법인세 감면에서 빠지는 사례가 발생하고 있는 데 따른 입법이다.
taeil0808@fnnews.com 김태일 기자
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