'용적률 250%' 청파2구역 2종 종상향, 1900가구 단지 조성[용산 첫 신통기획 선정지]

노후·저층 주거지서 개발 가시화
최고 25층 아파트 단지로 탈바꿈
市, 올 하반기 정비계획 고시할듯
매수 문의 있지만 실거래는 아직

지난 16일 서울시 용산구 청파2구역 재개발 지역 모습 사진=최용준 기자

서울 용산의 첫 신속통합기획(신통기획) 선정지인 청파2구역이 2종일반주거지역으로 통합 적용돼 대단지로 변모한다. 용적률 최대 상한선이 250%에 달해 1900여가구 단지로 조성된다. 서울시는 올해 하반기 정비계획 결정·고시를 진행할 계획이다.

18일 업계에 따르면 서울시는 지난 14일 서울 용산구 청파동주민센터에서 '청파제2구역 주택정비형 재개발사업 신속통합기획 주민설명회'를 열고 이 같은 신통기획안의 밑그림을 내놨다. 시는 지난 2021년 12월 청파2구역(8만2360㎡)을 1차 신통기획 선정구역으로 지정했다. 지난해 12월에는 인근 지역인 용산구 서계동 33 일대(11만2599㎡)도 2차로 선정돼 용산구 신통기획은 총 2곳이다.

시는 현재 1종과 2종(7층 이하)인 청파2구역 전체를 2종으로 종상향해 '250%'까지 용적률을 높이기로 했다. 청파2구역 면적은 제1종일반주거지역 4만8986㎡(59.5%), 제2종일반주거지역(7층 이하) 3만2590㎡(39.5%), 제3종일반주거지역 784㎡(1.0%)로 나뉜다. 1종과 2종(7층 이하)이 전체 면적의 99%를 차지한다. 조례상 용적률은 1종은 150%, 4층 이하다. 2종(7층 이하)은 200%다. 구릉지인 곳은 13층 이하 층수 규제도 있다.

서울시 용도지역 조정기준에 따라 청파2구역은 3종과 준주거는 해당되지 않는다. 서울시 관계자는 "청파2구역은 구릉지가 많다. 기존대로라면 대다수가 저층으로 개발되기 때문에 사업이 쉽지 않은 곳이었다. 도시계획위원회에 설명을 통해 1종과 2종(7층 이하)이 섞인 곳을 2종일반으로 변경하는 신통기획안을 내놨다"며 "청파2구역은 1종이 약 60%에 달한다. 대로변 쪽만 3종 1%가 몰려 있다"고 설명했다.

청파2구역 토지 등 소유자는 선정 당시 1505명으로 알려졌다. 종상향에 따라 기존 최고 25층, 약 1900가구(공공임대 400가구) 아파트단지로 탈바꿈된다. △전용 39㎡ 470여가구 △전용 49㎡ 580여가구 △전용 59㎡ 280가구 △전용 74㎡ 170여가구 △전용 84㎡ 300여가구 △전용 124㎡ 100여가구로 예상된다. 청파제2구역 추진준비위원회 관계자는 "1800가구도 논의됐지만 사업성을 위해 가구수를 늘렸다"고 말했다.

주민들은 서울역 인근 노후·저층 주거지인 청파동의 개발계획이 윤곽을 드러내면서 기대감을 높이고 있다.

시는 이달 신통기획안을 마무리해 용산구청으로 보낼 계획이다. 용산구청은 신통기획안을 반영한 정비계획을 수립해 입안하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시가 정비계획 결정 고시를 하게 된다. 시는 올해 하반기 정비계획 고시를 목표로 잡고 있다.

정비업계 관계자는 "청파2구역은 첫 용산 재개발사업지인 만큼 시에서도 관심을 갖고 진행해 조기에 성과를 가시화하려 할 것"이라고 말했다.

현재 청파2구역에 대한 매수문의는 있지만 실제 거래까진 이어지지 않는 분위기다. 신통기획 선정지로 토지거래허가구역에 묶여 있어 실거주 2년 요건 등이 있기 때문이다. 개발 가시화로 매물을 내놓은 경우도 많지 않다.

향후 조합원 추정 분담금 및 확정된 정비계획안에 따라 토지 소유주들의 추진위, 조합설립 동의 분위기가 거래에 영향을 줄 전망이다.

청파2구역 A공인중개사는 "최근 급매로 매매됐던 빌라는 3.3㎡당 5400만원 정도였다"며 "대지지분이 47㎡(14평)에 7억원인 곳도 있다"고 말했다. 또 다른 B공인중개사는 "대지지분 3.3㎡당 7000만원 정도인 분위기"라며 "현실적으로 이 정도 가격에 투자자가 빌라에 실거주하기 힘들기 때문에 거래가 많지 않다"고 전했다.

[e-mail] 최용준 기자

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