2주택자 주부 “역전세 탓에 월세로 전환···분리과세가 손해?” [세무 재테크 Q&A]

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트단지 모습(기사 내용과 무관). / 사진=뉴스1

주택임대소득 과세표

구분(배우자 주택 합산)	월세	전세(보증금)
1주택	비과세 *기준시가 12억원 이상 고가주택은 과세	비과세
2주택	과세
3주택 이상		과세

(KB증권)

종합과세 비용처리 시 단순∙기준경비율(2022년 기준)

(원)

구분	경비율	계속사업자(직전년도)	신규사업자(당해년도)
	일반주택(고가주택)
단순경비율	42.6%(37.4%)	2400만 미만	7500만 미만
기준경비율	17.2%(15.2%)	2400만 이상	7500만 이상

(KB증권)

[파이낸셜뉴스] 40대 A씨 부부는 2주택자다. 남편 B씨와 각각 1채를 보유하고 있다. 그런데 2년 전 전세를 놓은 A씨 명의 아파트가 최근 역전세난으로 인해 매물이 나가지 않아 신규 세입자와 월 150만원으로 월세 계약을 맺었다. 2주택자는 월세소득을 주택임대소득으로 신고해야 한다는데 세금이 얼마나 나올지 가늠이 되지 않는다. 직장가입자인 B씨 피부양자로 등록돼 있는 건강보험료는 어떻게 될지 벌써부터 걱정이 앞선다. 이에 세무상담을 신청했다.

KB증권에 따르면 현행 2주택자 월세소득은 과세대상이다. 주택임대소득이 있다면 건강보험 피부양자 자격은 박탈된다.

구체적으로 전·월세별 과세 체계를 살펴보면 배우자 주택 합산기준 1주택자는 월세, 전세 관계없이 비과세다. 다만 월세의 경우 기준시가 12억원 이상 고가주택은 과세대상에 포함된다. 2주택자부터는 월세에 세금(전세는 비과세)이 매겨진다. 3주택 이상이라면 월세, 전세 모두에 대해 과세된다.

이 같은 기준에 따르면 2주택자인 A씨는 전세금까진 주택임대소득 과세대상이 아니었다. 하지만 월세로 전환하게 되면 주택임대소득이 발생하게 된다.

해당 소득은 사업자 등록 여부와 무관하게 종합소득 중 사업소득으로 과세된다. 주거용 임대소득에 한해선 월세, 간주임대료, 관리비 등 총수입금액 합계가 2000만원 이하라면 다른 소득과 합산하지 않는 분리과세 14%(지방소득세 10% 별도) 혜택을 준다.

A씨는 현재 월세 150만원, 1년이면 1800만원 임대수입이 발생하고 있다. 분리과세 대상인 셈이다. 이때 주택임대소득은 임대주택 등록 여부, 다른 종합소득 발생 규모에 따라 계산법이 다르다.

A씨처럼 임대사업자로 등록되지 않았다면 임대소득액 700만원(1800만원×50%-200만원)의 14%인 98만원을 세금으로 내면 된다. 이듬해 5월 종합소득세 기간에 신고·납부하면 된다.

반대로 세무서 및 지방자치단체에 임대사업자로 등록된 상태라면 320만원(1800만원×40%-400만원)에 대해 14% 세율을 적용한 44만8000원만 세금으로 납부하게 된다. 이때 공제는 해당 과세연도에 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하일 때만 가능하다.

종합과세를 선택할 수도 있다. 이 경우 비용처리 방법이 크게 두 가지다. 우선 장부를 작성(복식부기)해 임대 대상 주택을 소유하면서 발생하는 대출이자, 재산세, 종합부동산세 등 실제 비용을 차감하는 방식이 있다. 아니면 총임대수입 규모에 따라 단순·기준경비율에 해당하는 비용을 인정받을 수도 있다.

상황에 따라 분리과세보다 유리할 수 있다. A씨 총수입금액은 1800만원으로 2400만원 미만이므로 단순경비율 대상자로 분류된다. 42.6% 경비율(고가주택은 37.4%)을 적용한 비용 766만8000원을 인정받을 수 있다.

이에 따라 최종 종합소득세는 45만9920원이 된다. 임대소득금액 1033만2000원(1800만원-766만8000원)에 본인 기본공제(150만원)를 차감한 과세표준(883만2000원)에 종합소득세율 6%를 적용하면 산출세액은 52만9920원이 된다. 여기에 표준세액공제 7만원을 뺀 값이다. 분리과세 선택시 내야 하는 98만원의 절반 수준이다.

액수 자체는 적지만 해당 과세기간에 종합소득금액 100만원 초과시 배우자 등 부양가족 공제를 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 부수적으로 발생하는 신용카드소득공제, 보험료 세액공제 등을 적용받지 못하게 된다는 뜻이다.

건강보험료로도 시선을 돌려봐야 한다. 현행 피부양자 요건은 소득과 재산 기준 모두 충족해야 한다. 전자는 연 2000만원 이하지만 주택임대소득이 1원이라도 발생하면 혜택을 받을 수 없다.

이고운 KB증권 세무전문위원은 “경비를 차감한 소득금액 기준이므로 다른 소득 없이 주택임대소득만 있고, 임대사업자 등록을 했다면 총임대수입 1000만원, 미등록이면 400만원까지는 주택임대소득금액이 0원으로 책정된다”며 “건강보험료 피부양자 자격을 유지할 수 있다는 의미”라고 설명했다.

A씨의 경우 분리과세와 종합과세 선택 시 각각 700만원, 1033만2000원 소득금액이 발생해 어떤 선택을 하더라도 지역가입자로 전환된다. 그렇게 되면 건강보험료뿐만 아니라 이자·배당 등 금융소득이 1000만원을 넘을 경우 이 역시 산정소득에 포함되기 때문에 각별한 주의를 기울여야 한다.

KB증권 세무전문가와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A]는 매월 넷째 주에 연재됩니다.

[e-mail] 김태일 기자

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