PF 자기자본 20%면 문제 해결?...공급 차질 막기 위해선 속도조절 필요[부동산 아토즈]

수도권 오피스텔 건설현장. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시행사의 총사업비 대비 자기자본 비율 상향 추진에 속도조절이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 업계는 한 번에 자기자본 비율을 높일 경우 주택 공급에 차질을 빚을 것으로 보고 있다. 또 손실 발생시 시공사가 모든 책임을 떠안는 '책임준공확약' 제도 개선도 풀어야할 과제로 꼽았다.

13일 업계에 따르면 정부가 PF 제도 개선을 추진중인 가운데 한국부동산개발협회·대한건설협회 등 관련 단체들도 업계 의견 수렴과 해외 자금조달 사례 등을 분석해 의견을 전달할 예정이다.

정부는 국내 기형적인 PF 제도의 개선을 위해 연구용역을 진행중이다. 핵심은 PF 사업의 시행사 자기자본 비율 상향 조정이다. 현재 대부분의 시행사는 총 사업비의 5~10%만 확보한 상태에서 나머지 90~95%를 PF 대출로 충당하고 있다. 자기자본 비율을 최소 20% 가량 높이는 것을 검토중이다.

시행업계는 장기적인 방향성은 맞지만 단계적 추진으로 충격파를 최소화해야한다고 입을 모은다. 김승배 한국부동산개발협회장은 "개발사업은 성격상 하이 리스크, 하이 리턴으로 국내 개발사업 에쿼티(지분) 투자 포지션은 극히 미미하다"며 "에쿼티 투자가 늘어나는 것에 비례해 자본요건 강화도 단계적으로 이뤄질 필요가 있다"라고 말했다.

개발금융이 제대로 활성화 되지 않은 상태에서 자기자본 비율을 일시에 20%로 올릴 경우 지주공동 프로젝트 외에는 민간개발 사업이 올스톱 될 수 있다는 우려까지 나온다.

또 전문가들은 개발금융 육성을 위해 금융기관, 연금, 기금, 리츠, 펀드 등 재무적 투자자가 참여할 수 있는 길을 터줘야 한다고 조언한다. 실제로 미국 등 해외의 경우 시행사는 물론 다양한 재무적 투자자들이 리스크를 안고 개발사업에 참여하는 구조다. 협회는 재무적 투자자의 개발금융 참여를 막는 규제는 없는지 살펴볼 계획이다.

건설업계는 '책임준공 확약' 제도에 대한 개선책도 마련돼야한다고 강조한다. 책임준공 확약은 금융기관 등 대주단이 PF 대출 과정에서 시공사에 책임 준공 외에 채무인수 등 각종 조건을 붙이는 것을 말한다. PF 부실시 시행사가 못 갚을 경우 우선 시공사가 모든 손실을 떠 안는 셈이다. 이무송 대한주택건설협회 부장은 "현재 책임준공 확약은 불가항력적인 부분도 시공사가 부실을 떠 안는 구조"라고 지적했다.

업계에서는 금융기관 등 대주단도 일정 부분 손실에 대해 떠안는 구조가 정착돼야한다고 강조한다. 현재 금융투자협회는 책준형 토지신탁이 부동산신탁사 부실로 전이되는 것을 막기 위해 가이드라인을 마련중이다.

여기에는 손실 발생시 신탁사가 일부만 책임지는 내용이 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 손실을 파악한 후 대주단과 신탁사가 서로 나눠 부담하는 게 골자다.

업계 한 관계자는 "신탁사 책준형 가이드라인을 일반 금융기관에 적용하는 것도 한 방법"이라며 "책임준공 확약 사업에서 대주단도 일정 부분 고통분담이 필요하다"라고 덧붙였다.

[e-mail] 이종배 기자

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