신규 지방 주택사업 수주 씨 말라
대출규제 이후 45%가 하락거래
외지인 매입 비중 5.4%→ 4.9%
업계 "DSR 차등적용 등 필요"
![지방 악성 미분양 1만7229가구… 민간공급 '셧다운' 위기 [부동산 양극화 부른 대출규제]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/02/11/202502111833149324_l.jpg)
![지방 악성 미분양 1만7229가구… 민간공급 '셧다운' 위기 [부동산 양극화 부른 대출규제]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/02/11/202502111833157650_l.jpg)
■더 악화된 지방 주택시장
11일 국토교통부 준공 후 미분양 주택 통계를 분석한 결과 대출규제 시행 이후 4개월 동안 3589가구 증가한 것으로 조사됐다. 악성 미분양 주택은 2023년 12월 8690가구에서 규제 전인 2024년 8월에 1만3640가구로 늘었고, 이후 12월에는 1만7229가구를 기록하고 있다. 규제 전에는 매달 600여가구 늘었으나 9월부터는 900여가구로 증가한 것. 5대 광역시를 제외한 지방 악성 미분양 주택도 지난해 말 기준 1만680가구로 1만가구를 넘어섰다.
지방 전체 미분양 주택은 2023년 12월 5만2459가구에서 지난해 12월 5만3176가구로 큰 변동이 없다. 건설사 한 임원은 "공급을 안 하다 보니 전체 미분양은 보합세를 보인 것"이라며 "하지만 미분양 단지 입주가 이어지고, 대출도 묶이면서 준공 후 불꺼진 집은 더 늘어나는 상황"이라고 말했다. 한마디로 미분양 질이 더 나빠지고 있다는 의미다. 대구 달서구에서는 팔리지 않은 집 때문에 10대 건설사가 지은 아파트 현장이 멈춰 서는 사태까지 발생하는 등 미분양 여파가 일파만파로 커지고 있다.
외지인 수요도 뚝 끊겼다. 직방에 따르면 서울 거주자의 지방 등 타 지역 아파트 매입 비중은 2024년 9월 5.4%에서 12월에는 4.9%로 하락했다. 규제 직전 8개월간 서울 거주자 지방 매입 비중은 5.3%였다. 반면 서울 아파트 외지인 매입 비중은 지난해 12월 25.4%까지 상승했다. 지난해 월간 기준으로 최대치이다.
지방(광역시 기준)에서는 대출규제 이후 거래된 아파트 10채 가운데 4채가 하락거래로 채워지고 있다. 올 1월에는 하락거래 비중이 45.6%를 기록하고 있다. 반면 서울 강남구는 하락거래 비중이 올 1월 24.0%이다.
■'DSR 완화 +α' 대책 필요
시장 상황이 갈수록 악화되면서 민간 공급도 타격을 받고 있다. 국토부에 따르면 지난해 지방의 민간부문 주택 인허가 물량은 17만2799가구를 기록했다. 2023년(20만4160가구) 대비 15.3% 감소했다. 건설사는 지방 분양계획을 아예 못 잡고 있고, 시행사들은 아예 지방 부지를 거들떠보지도 않고 있다.
업계는 '대출규제 차등적용·완화+α' 대책을 건의하고 있다. 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 "정부가 여러 차례 주택시장 정상화를 위한 방안을 발표했지만, 정책 체감 효과는 아쉬움이 크다는 의견이 대다수"라고 했다.
우선 지방에 대해서는 DSR 완화 등 차등규제가 필요하다는 입장이다. 유주택자가 지방 미분양 주택을 매입할 경우 DSR 규제를 한시적으로 완화해 달라고 요청하고 있다. 미분양 주택 취득자에 대한 양도소득세 5년간 한시적 감면과 취득세 중과 배제 등도 필요하다는 설명이다.
또 주택 수에서 제외되는 미분양 주택을 준공 후 미분양에서 전체 미분양으로 확대하고, 지역도 서울 제외 전 지역으로 넓혀줄 것을 요구하고 있다. 시공사가 대물로 받은 미분양 주택도 주택 수 제외가 필요하다는 입장이다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "구조조정 리츠 등 기존 정부 대책이 효과가 없다는 것이 증명됐다"며 "과감한 대출 및 세제 지원 외에도 임대사업자 규제를 풀어야 한다"고 강조했다.
ljb@fnnews.com 이종배 최가영 기자
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