되살아난 버블 망령
노무현정부 ‘버블세븐’ 17차례 대책 쏟아
결과는 집값 폭등… "오를 곳 찍어준 셈"
文정부 ‘노블세븐’과 전쟁도 실패로 끝나
강남3구·용산 ‘버블포’ 토허구역 묶었지만
서울 매매가 떨어질때 오히려 4곳만 상승
"버블전쟁 실패 반복은 사후약방문식 규제 탓
‘특정 집값 상승=죄악’ 낡은 프레임도 문제
수요지역 억누르는 게 아닌 공급 더 늘려야"
![버블세븐·노블세븐 이어 ‘버블포’… ‘실패한 규제’ 반복되나 [이종배의 부동산산책]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/04/06/202504061918408303_l.jpg)
6일 업계에 따르면 현 정부가 강남 3구와 용산구 등 4곳을 집중 타깃으로 한 집값과의 전쟁을 선언하자 '버블 망령'이 되살아 났다는 지적이 나오고 있다. '버블세븐'이 문재인 정부 때에는 '노블세븐'으로 계승되더니 현 정부에서는 '버블포'로 부활했다는 것이다. 버블과의 전쟁은 실패로 끝났는데도 정책은 또 반복되고 있는 셈이다.
김승배 한국부동산개발협회 회장은 "버블을 잡기 위한 전쟁은 강남 집값만 더 올려놨고, 성공할 수 없다는 것은 이미 입증됐다"라며 "이제는 '버블 망령'에서 벗어나야 한다"라고 조언했다.
■17차례 집값 대책...그리고 '버블세븐'
노 정부 때 등장한 버블세븐은 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3구와 목동·분당·평촌·용인 등 7곳을 말한다. 버블세븐 핵심은 이들 집값에 거품이 끼었고, 곧 꺼진다는 것이 골자다. 당시 노 정부는 임기 중 17차례 부동산 대책을 쏟아내며 집값과 끝없는 전쟁을 벌였다.
특히 2005년 8·31 대책과 2006년 3·30 대책은 무차별 폭격 수준이었다. 강남 등 버블세븐 지역이 주 타깃이었다.
하지만 결과는 참담했다. 정부 공식 통계인 한국부동산원의 월간 아파트값 통계는 지난 2003년 11월부터 집계되고 있다. 이때부터 노 정부 임기 만료인 2008년 2월까지 강남구 아파트 매매가는 46.36% 상승했다. 서초구도 55.82% 올랐고, 송파구도 46.21% 뛰었다. 목동이 위치한 양천구도 49.19% 급등했다.
분당·평촌·용인 아파트 시장도 다르지 않다. 안양 동안구(평촌)는 무려 63.57% 폭등했다. 용인시도 56.17% 상승했다. 분당도 45% 이상 아파트값이 상승했다. 노 정부 임기 동안 서울 아파트값은 42.99% 올랐고, 지방은 9.63% 뛰는 데 그쳤다. 김광석 리얼하우스 대표는 "버블세븐은 나중에 정부가 집값이 오를 곳을 찍어준 지역으로 변질됐다"라고 말했다.
■뒤이은 '노블세븐'...결과는 또 실패
이후 서울 아파트값은 이명박 정부 시절 하락했다가 박근혜 정부 때 다시 상승한다. 이어 문재인 정부는 집값 버블과의 대대적인 전쟁에 나선다. 집권 기간 동안 20여 차례 이상 부동산 대책을 발표한 것이 한 예다. 대책 수 기준으로 역대 정부 가운데 가장 많다.
문 정부 때 등장한 신조어가 '노블세븐'이다. 버블세븐의 확장판이다. 노블세븐은 기존 강남 3구에 강동·용산·마포구와 과천시가 새롭게 포함됐다. 이들 7곳을 포함한 수도권 대부분을 규제지역으로 묶었다.
업계 한 관계자는 "당시 가용 가능한 모든 대책이 다 등장했다"라며 "집값 상승을 절대 용납할 수 없다는 것이 청와대와 정부 분위기였다"라고 말했다.
하지만 노블세븐과의 전쟁도 결과적으로 실패로 마무리된다. 문 정부 기간 동안 서울 아파트값은 25.79% 올라 지방(10.55%) 보다 2배 이상 뛰었다. 강남·송파·강동구는 30% 가량 올랐고, 과천시는 상승률이 40%에 육박했다.
지난 2019년에는 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡(34평형)가 34억원에 거래되면 3.3㎡당 1억원 시대를 열기도 했다. 노블세븐 전쟁이 3.3㎡당 1억원 시대를 앞당겼다는 분석이 쏟아졌다. 2021년에는 버블세븐 지역을 중심으로 신고가가 쏟아지면서 예전에 경험 못 했던 '폭등장'이 연출되기도 했다.
■'강남 3구와 용산구'...살아난 '버블포'
문 정부의 부동산 정책을 비판한 현 정부도 이곳 만은 예외가 아니었다. 바로 강남 3구와 용산구이다. 지난 2003년 초 정부는 이들 4곳을 제외하고는 투기과열지구 등 규제지역을 다 풀었다. 이들 4곳만 콕 집어 남겨 놓은 것이다.
최근에는 강남 3구와 용산구 등 4곳의 아파트 전체를 아파트거래허가제나 다름없는 토지거래허가구역으로 묶으면서 '버블포'와의 전쟁을 공식화 했다.
하지만 현재까지 성적을 놓고 보면 실패다. 윤 정부 들어 올 2월까지 서울 아파트 매매가 변동률은 -5.09%이다. 지방은 무려 -12.27% 변동률을 기록했다. 반면 이 기간 서울 서초구 아파트값은 7.97% 상승했다. 강남과 송파구도 각각 3.69%, 4.38% 오른 것으로 조사됐다.
그렇다면 버블정책이 반복되는 이유는 무엇일까. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 "버블과의 전쟁에서 실패해도 반복되는 이유는 문제가 터지고 나서 단기적으로 처방할 수 있는 방법이 규제 밖에 없으니 역대 정부들이 실패할 줄 알면서도 똑같은 정책을 하고 있기 때문"이라고 지적했다.
무엇보다 '집값이 오르면 큰 문제이고, 누구는 책임져야 한다'는 낡은 프레임에 갇혀 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "보수이든 진보이든 강남 등 특정 지역 집값이 오르는 것을 '죄악'시하는 프레임에서 못 벗어나고 있다"며 "물가 오르는 것은 감수를 하는 데 집값이 상승하면 큰 문제이고, 투기 세력 때문이라는 낡은 관념에서 못 벗어나다 보니 버블전쟁, 그리고 실패가 반복되고 있다"라고 분석했다.
버블과의 전쟁 과정을 거치면서 오히려 강남 등 정부가 찍어준 지역 아파트는 희소성만 더 커졌다. 지금이라도 낡은 프레임에서 벗어나야 한다는 지적이다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "90년대만 해도 강·남북 집값 차이가 거의 없었는데 2000년대 이후 버블과의 전쟁을 거치면서 격차가 매우 크게 벌어졌다"라며 "강남을 잡을 게 아니라 공급은 계속 늘리고, 동시에 비 강남권과 수도권·지방의 인프라 확충에 더더욱 많은 노력과 재원을 써야 한다"라고 충고했다.
이 교수는 "중장기적 처방은 이미 다 알고 있는데 단기적 규제에 집중하다 보니 역대 정부에서 (중장기 처방이) 계속 소외되고 있다"라며 "핵심은 수요가 있는 지역을 억누르는 것이 아니라 공급을 더 늘리는 것"이라고 강조했다.
ljb@fnnews.com
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