전용 59㎡ 기준 동일 평형 이동 시 분담금 2억1017만원
"비주거 비율 완화 적용하면 사업성 개선 여지"
25일 정비업계에 따르면 서울시는 지난 22일 여의도 수정아파트 정비계획 변경 결정을 고시하고 조합원 분양가와 분담금을 공개했다.
재건축 이후 조합원 추정 분양가는 △전용 59㎡(25평형) 16억2729만원 △전용 84㎡(35평형) 21억1048만원 △전용 120㎡(49평형) 27억4918만원으로 산정됐다. 추정 분담금은 평형 추정 분양가에 추정 종전가액을 빼는 방식으로 산출됐다.
현재 공급면적 79㎡(25평형)에 거주 중인 조합원이 같은 평형을 그대로 선택할 경우 2억1017만원의 분담금을 추가 부담해야 한다. 전용면적 84㎡(35평형)로 이동하면 분담금은 6억9336만원으로 늘어난다.
반대로 공급면적 120㎡(38평형)를 소유한 조합원이 더 작은 평형인 전용 59㎡(25평형)로 이동하더라도 분담금은 1억8408만원 발생한다. 비슷한 규모의 전용면적 84㎡(35평형)을 선택하면 분담금은 6억6727만원이다.
반면 기존 소유한 아파트가 공급면적 150㎡(48평형)일 경우, 작은 평형으로 이동하면 환급금이 생긴다. 전용면적 59㎡(25평형)와 전용면적 84㎡(35평형)으로 이동할 경우 각각 8억4759만원, 3억6441만원을 환급받을 수 있다.
수정아파트는 1976년 준공된 329가구 규모 단지로 최고 49층, 전용 59~120㎡ 498가구(임대 61가구 포함)로 재건축될 예정이다.
이번 추정 분담금은 조합 측이 인근 공작아파트 수준의 공사비(3.3㎡당 8500만원), 시범아파트 수준의 공사비와 분양가를 적용해 계산한 것이다. 자료를 보면 수정아파트 재건축의 총 수입은 1조 2777억원, 총 지출은 5146억원이며 사업성을 나타내는 지표인 추정 비례율은 96.6%로 나타났다.
원론적으로 재건축 추정 비례율이 100% 미만이면 사업성이 낮다고 볼 수 있지만, 실질적인 사업성 평가는 분양가 승인, 기부채납 규모, 일반분양 성과 등을 모두 반영한 이후 가능하다.
특히 수정아파트는 아직 개정된 서울시 도시계획 조례를 적용하지 않은 상태라 사업성 개선의 여지가 크다는 것이 업계의 시각이다. 한 업계 관계자는 "비주거 비율을 20%에서 10%까지 완화하도록 서울시 도시계획 조례가 개정됐는데 수정아파트에 이를 적용하면 주거 비율이 높아지면서 사업성은 따라오게 될 것"이라고 설명했다.
한편 수정아파트는 여의도 금융중심 지구단위계획구역에 따른 인센티브를 적용해 공공기여 시설로 2532㎡ 규모의 공공청사(서울투자진흥재단사무소)를 지하 1층~지상 3층 일부에 조성하는데 합의했다.
going@fnnews.com 최가영 기자
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