전분기 대비 0.9% 하락했지만 3·4분기부터 상승 전환 기대
5일 상업용 부동산 종합 서비스 알스퀘어의 알스퀘어애널리틱스(RA)가 발표한 '1·4분기 서울 오피스 매매지표'에 따르면 서울 오피스 매매지수는 480.5p를 기록했다. 직전 분기(485.5p)보다 0.9% 떨어졌다. 작년 같은 기간(471.9p)과 비교하면 0.3% 올랐지만, 2023년 2분기 이후 2년째 제자리걸음이다.
눈에 띄는 건 수익률 지표다. 1·4분기 서울 오피스 실질 캡레이트는 4.45%로 전분기 대비 0.03%p 내렸다. 캡레이트가 오른 이유는 가격 하락보다는 임대시장 회복으로 순운영소득(NOI)이 증가했기 때문이다.
특히 지난 5월 기준금리 인하 이후 상황이 달라지고 있다. 알스퀘어 리서치센터는 "금리 하락과 임대료 인상세 둔화로 캡레이트 하락 추세로 바뀔 것"이라고 내다봤다.
류강민 리서치센터장은 "5월 금리 인하로 캡레이트 스프레드(건물 수익률과 국고채 5년 수익률 차이)가 벌어지면서 거래가 정상화 궤도에 올랐다"며 "3분기 거래량과 가격 움직임을 예의주시해야 할 시점"이라고 말했다.
한편 '알스퀘어 오피스·지산 매매 지표'는 미국 케이스-실러 주택지수와 같은 반복매매 방식으로 산출된다. 같은 건물의 거래 이력을 추적해 시장 전체 가격 흐름을 파악하는 지표다. 2001년 1분기를 100으로 기준 삼아 계산한다.
ming@fnnews.com 전민경 기자
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