사회·경제변화 반영 탄력적 운영
정부, 개선안 연구용역 발주나서
상가→주거 용도변경 유연해지면
심각한 非주거 공실해소에 도움
토지이용제도도 대대적 개편 필요
정부가 경직된 토지이용 시스템을 '유연한 체계'로 바꾸는 작업에 착수한다. 현재 도시계획은 상가 공실이 폭증하고 있지만 한번 '상업시설'로 정해지면 용도를 바꾸는 것이 거의 불가능하다. 만성적인 도심 주택 공급 부족과 레지던스·지식산업센터 등 비주거 대란 이면에는 이 같은 경직된 토지이용 시스템이 한 몫을 하고 있다.
9일 국토교통부에 따르면 조만간 '지구단위계획의 유연성 확대와 관리 체계 개선방안' 연구 용역을 발주할 계획이다. 핵심은 '유연한 지구단위계획 수립 및 정비 기준'을 마련하는 것이다. 국토부 관계자는 "인구 구조 변화, 온라인 쇼핑 증가 등 환경 변화에 따른 유연한 지구단위계획 수립 및 정비 기준이 요구되고 있다"고 배경을 설명했다.
국토부는 세부 연구 내용으로 사회·경제적 변화를 반영할 수 있는 탄력적 계획 기준을 제시했다. 또 지구단위계획의 정기적 점검 및 정비 체계 도입, 경미한 변경의 범위 확대 등 절차 간소화 방안 등을 요구했다. 이 외에 지구단위계획의 실효성 있는 관리 체계 마련도 연구 과제로 제시했다. 업계가 주목하는 부문은 '유연한 지구단위계획'을 목표로 하고 있다는 점이다. 현재 우리 토지이용 체계가 너무 경직돼 있어 급변하는 도시의 다양성을 담아내지 못하고 있다는 지적이 제기돼 왔기 때문이다.
한 예로 비주거 공실이 심각한 사회문제로 되고 있지만 지구단위계획 등 경직된 토지이용에 묶여 있는 것이 대표적 사례다. 탄력적인 기준이 없다 보니 주택 공급 등을 위해 지구단위계획을 변경하는 것도 매우 쉽지 않고, 어렵게 바꿔도 '특혜 논란'이 불거지는 것이 다반사다.
서울시 등 일부 지자체가 '유연한 도시계획'을 목표로 제도를 바꿔 나가고 있지만 상위 법이 같이 바뀌지 않으면 효과를 거두기 힘들다. 김인희 서울연구원 선임연구위원은 "상위 법이 바뀌지 않으면 지자체가 할 수 있는 한계가 뚜렷하다"며 "중앙 정부가 유연한 도시계획을 내세웠다는 것 자체가 의미가 적지 않다"고 말했다. 유연한 도시계획은 도심 주택 공급에도 플러스 요인이다. 최원철 한양대 교수는 "토지를 계획적으로 이용토록 한 제도가 오히려 낮은 사업성으로 주택 공급을 위축 시키고, 용도변경의 걸림돌로 작용하면서 주택 공급의 발목을 잡고 있는 것이 작금의 모습이다"고 말했다.
전문가들은 이번 기회에 대대적인 토지이용 시스템 개편이 필요하다고 강조한다. 김 연구위원은 "정부가 유연한 지구단위계혁 수립 및 정비 기준 마련에 나선 만큼 제반 도시계획 체계도 전면 재검토 할 필요가 있다"고 강조했다.
ljb@fnnews.com 이종배 최아영 기자
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